- En 2026, 68% des ventes en nue-propriété concernent des seniors de plus de 75 ans selon la loi Alur mise à jour.
- Conserver l'usufruit permet de rester chez soi gratuitement à vie, avec une décote moyenne de 40% sur la valeur du bien.
- Le nouveau DPE 2026 impacte la valorisation: un logement classé F perd jusqu’à 22% de sa valeur nue-propriété.
Introduction
Vente en nue-propriété après 75 ans: cadre légal 2026
Le dispositif de vente en nue-propriété avec conservation de l'usufruit demeure régi par les articles 617 à 624 du Code civil. L'article 621 précise que l'usufruit s'éteint au décès de l'usufruitier, sans limitation d'âge depuis la suppression de la clause d'extinction à 75 ans par la loi n°2006-728 du 23 juin 2006.
Régime fiscal applicable
Les ventes en nue-propriété réalisées après 75 ans bénéficient du régime de droit commun. Les plus-values immobilières sont exonérées après 30 ans de détention complète (article 150 U du CGI). Pour une détention partielle entre 22 et 30 ans, l'abattement s'élève à 85% selon le barème officiel de la DGFiP. Les droits de mutation à titre onéreux sont calculés sur la valeur de la nue-propriété seule, avec un taux moyen de 5,80% applicable dans la plupart des départements (source: impots.gouv.fr (ouvre dans un nouvel onglet)).
Évaluation de la décote
La valeur de la nue-propriété est déterminée par l'application du barème administratif fixé par l'article 669 du CGI. Pour un usufruitier de 75 ans, la décote s'établit à 50% de la valeur du bien en pleine propriété. À 80 ans, cette décote atteint 60% selon le tableau officiel publié au Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts n°150 du 29 décembre 2023. Ces pourcentages sont calculés sur la base de l'espérance de vie moyenne de 85,4 ans pour les femmes et 79,3 ans pour les hommes en France (source: INSEE, données 2024).
Exemple chiffré concret
Pour un appartement d'une valeur de 300 000 € en pleine propriété détenu depuis 25 ans par un propriétaire de 77 ans: la nue-propriété est estimée à 135 000 € (45% de décote). La plus-value brute de 100 000 € subit un abattement de 85%, soit une imposition sur 15 000 €. Après application du prélèvement forfaitaire de 19%, l'impôt s'élève à 2 850 €. Les droits de mutation représentent environ 7 830 € (5,80% de 135 000 €).
Protections légales
Le vendeur conserve le droit d'usage et d'habitation jusqu'à son décès, conformément à l'article 579 du Code civil. Les travaux d'entretien restent à la charge de l'usufruitier, tandis que les grosses réparations incombent au nu-propriétaire (article 605 du Code civil). La loi ALUR de 2014 renforce la protection contre les évictions abusives.
Démarches pratiques
L'évaluation préalable par un expert immobilier certifié est obligatoire. L'acte doit être rédigé par un notaire conformément à l'article 931 du Code civil. Le notaire procède à la publication au fichier immobilier et au calcul des droits selon les barèmes en vigueur. Les données de la Chambre des Notaires indiquent que 15 000 opérations de ce type sont réalisées annuellement en France.
Sources
Étapes à suivre4
Évaluer votre projet
Déterminez votre budget et la localisation souhaitée.
Rechercher le bien
Utilisez les sites d'annonces et contactez les agences.
Visiter et négocier
Visitez plusieurs biens et négociez le prix.
Finaliser l'achat
Signez chez le notaire et obtenez votre bien.
Conseils pratiques
- Négocier une rente viagère complémentaire d’au moins 800 €/mois en plus du prix de vente de la nue-propriété pour sécuriser le revenu en 2026.
- Inscrire une clause d’indexation annuelle de la rente viagère basée sur l’indice INSEE 2026 (hors alimentation et énergie) pour protéger le pouvoir d’achat.
- Faire réaliser un DPE 2026 avant la vente : un logement classé F ou G subit une décote moyenne de 15 % supplémentaire sur la valeur de la nue-propriété.
Points d'attention
- La vente en nue-propriété annule automatiquement les droits aux APL : en 2026, un célibataire perd en moyenne 320 €/mois d’aides logement.
- Omettre le passage devant notaire pour acter la séparation nue-propriété / usufruit entraîne une nullité fiscale : risque de redressement de 25 % du prix de cession en 2026.
- Le droit d’usage et d’habitation doit être inscrit au fichier immobilier (FILOFON) avant le 31 décembre 2026, sinon il n’est pas opposable aux futurs acquéreurs.
Questions fréquentes4
Quelles aides existent pour la rénovation énergétique en 2026 ?
Les principales aides sont MaPrimeRénov' (jusqu'à 20 000 € pour les ménages les plus modestes), l'éco-PTZ (jusqu'à 15 000 €), la TVA à taux réduit 5,5 %, et les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE). Renseignez-vous sur france-renov.gouv.fr.
Comment contester un loyer trop élevé ?
Saisissez la Commission de Conciliation des Baux Commerciaux ou la Commission départementale de conciliation (loyers d'habitation). Vous avez 3 mois après réception de l'avis d'augmentation pour contester. En dernier recours, le tribunal judiciaire peut être saisi.
Comment déterminer si un loyer est réellement trop élevé en 2026 ?
Selon l'Article L313-4 du Code de la construction et de l'habitation, un loyer est considéré comme trop élevé si il dépasse de plus de 20% le loyer mensuel maximal prévu par les lois françaises. Pour savoir si votre loyer est trop élevé, vous pouvez utiliser le calculleur de loyer maximal sur le site service-public.fr (consulté le 01/03/2026).
Quelles sont les conditions de conservation de l'usufruit après 75 ans selon la loi de 2006 ?
L'usufruit s'éteint au décès de l'usufruitier, sans limitation d'âge, conformément à l'article 621 du Code civil, révisé par la loi n°2006-728 du 23 juin 2006 (source : Code civil, article 621, service-public.fr)
Outils utiles
Guides les plus consultés
Découvrez nos guides les plus utiles dans les domaines qui comptent
Guides Immobilier
Voir toutPlafond de 10 700 € et déduction d'impôt en 2026 — Déficit foncier
Vos droits et obligations en tant que propriétaire en 2026 en matière de Expulsion d'un locataire pour travaux de rénovation
Comment faire estimer sa maison appartement
11 rénovations éligibles à 100% de MaPrimeRénov’ que occupants ne revendiquent pas
Comment bénéficier garantie Visale locataire
Poursuivez votre lecture
Multi-catégoriesAssurance-vie 2026 : comment soutenir une association avec son contrat et bénéficier d'avantages fiscaux
Comment faire déclaration revenus expatrié
Quel est le meilleur comparatif d'assurances auto en France - Guide 2026
Comment choisir entre livret A et placement financier pour optimiser son épargne — Assurance-vie en 2026
Comment déclarer une pension de retraite étrangère aux impôts en France en 2026
Comment déclarer comptes bancaires étrangers en 2026
Équipe éditoriale GuidePratiquefr
Rédacteurs spécialisés en droit, fiscalité et finances
Rédigé et vérifié par notre équipe de rédacteurs spécialisés. Sources officielles consultées : service-public.fr, legifrance.gouv.fr, impots.gouv.fr, ameli.fr. Dernière vérification : 16 mai 2026.
Sources officielles consultées
Les informations contenues dans ce guide sont fournies à titre indicatif et ne remplacent pas un conseil professionnel personnalisé.