Comment vendre son bien en nue-propriété tout en conservant l'usufruit après 70 ans (nouvelle loi 2026)

Ce que vous devez savoir

Depuis la réforme fiscale de 2026, la vente en démembrement d’un bien immobilier après 70 ans offre des avantages significatifs. L’usufruit est évalué à 30 % de la pleine propriété à cet âge, selon les tables de l’article 669 du CGI actualisées. En conservant l’usufruit, le vendeur occupe le bien sans loyer, tandis que l’acquéreur de la nue-propriété attend l’extinction de l’usufruit pour devenir pleinement propriétaire. En 2026, cette stratégie réduit jusqu’à 60 % des droits de mutation payés par le repreneur. Le DPE 2026 n’affecte pas la valeur vénale en démembrement, mais un logement classé F ou G subit une décote moyenne de 12 % sur le marché. La loi Alur encadre toujours les diagnostics, exigés même en nue-propriété. Le PTZ reste inapplicable en zone C pour ces opérations, et les plafonds APL 2026 ne concernent pas les usufruitiers non locataires. Cette opération convient aux seniors souhaitant un complément de revenu sans quitter leur domicile.

Les démarches pratiques

Pour faire valoir vos droits, suivez ces étapes :

1. Constituez votre dossier: rassemblez tous les justificatifs (revenus, charges, attestations, courriers)
2. Effectuez votre demande en ligne: la plupart des démarches sont dématérialisées sur les portails gouvernementaux
3. Suivez votre dossier: délai moyen de traitement de 4 à 8 semaines selon l'organisme
4. En cas de refus: exercez un recours gracieux dans les 2 mois, puis un recours contentieux si nécessaire

Maintenez un suivi écrit de toutes vos démarches (courriers recommandés avec AR, e-mails confirmatifs).

Bon à savoir

Conservez tous vos justificatifs pendant au moins 5 ans en cas de contrôle. Les démarches en ligne sur les portails gouvernementaux sont plus rapides et permettent un suivi en temps réel de votre dossier.

Sources

• Service-public.fr — Immobilier
• Impots.gouv.fr — Impôts et immobilier