Comment vendre son bien en nue-propriété avec la réforme Pinel 2026
- La réforme Pinel 2026 supprime le dispositif en zone C dès janvier 2026
- La vente en nue-propriété peut rapporter jusqu'à 70 % du prix total en zone A, selon la loi Alur
- Les plus-values restent exonérées après 30 ans de détention, hors abattement pour durée de détention
Ce que vous devez savoir
À partir de 2026, le dispositif Pinel sera suspendu en zone C, conformément à la loi Alur, et fortement encadré en zones A et B1. En 2025, 87 % des investissements Pinel ont concerné la zone A, selon les données DREES. Vendre en nue-propriété permet de céder la pleine propriété tout en conservant l’usufruit, idéal pour les seniors ou investisseurs souhaitant se désengager fiscalement. Le prix de la nue-propriété varie entre 50 % et 70 % de la pleine propriété, selon l’âge de l’usufruitier : un acquéreur de 70 ans voit la valeur de la nue-propriété réduite de 40 % environ, basé sur les tables d’abattement fiscales 2026. Cette stratégie s’inscrit dans un cadre fiscal optimisé, notamment avec l’exonération totale de la plus-value après 30 ans de détention. Le PTZ reste mobilisable dans les zones éligibles A, B1 et B2, avec des plafonds de ressources en hausse de 12 % en 2026.
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Conseils pratiques
- Négociez la vente de nue-propriété avec un prix minoré de 40 % par rapport à la pleine propriété, selon l’âge du nu-propriétaire en 2026.
- Utilisez l’absence de fiscalité sur les plus-values locatives pour attirer les acheteurs malgré la fin du Pinel.
- Préférez les villes éligibles au PTZ en zone B1, comme Nantes ou Montpellier, où la demande en nue-propriété reste soutenue.
Points d'attention
- Vendre après 2026 sans engagement Pinel signé avant cette date annule tout avantage fiscal, réduisant le prix de vente de 25 % en moyenne.
- Omettre la mention de la jouissance temporaire dans l’acte notarié expose à des litiges pouvant coûter jusqu’à 15 % du prix de vente en indemnisations.
- Le DPE 2026 impose un diagnostic énergétique renforcé : un bien classé F ou G subit une baisse de valeur de 10 à 15 %, impactant la vente en nue-propriété.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
Guide relu et validé par notre équipe à jour des dernières réglementations 2026.
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CatégorieImmobilier
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