Déficit foncier plafond 10700€ déduction impôt 2026
Qu'est-ce que le déficit foncier en 2026 ?
Le déficit foncier résulte d'un excès de charges déductibles sur vos revenus locatifs. Selon l'article 156 du CGI, vous pouvez déduire de vos revenus globaux jusqu'à 10 700€ par an (plafonnement prévu par l'article 156-II-1°). Le solde reportable est illimité dans le temps.
Conditions pour bénéficier du plafond de 10700€
Pour déduire 10700€ de vos revenus globaux, deux conditions cumulatives s'appliquent :
- Les logements doivent être meublés ou garnis (CGI art. 31-1)
- Locaux situés en France et affectés à l'habitation
Le plafond s'applique par foyer fiscal, quel que soit le nombre de propriétés.
Calcul du déficit foncier déductible
Étape 1 : déterminez vos revenus locatifs bruts (loyers encaissés).
Étape 2 : retranchez les charges déductibles :
- Intérêts d'emprunt (dans la limite des revenus fonciers)
- Provisions pour dégradations locatives
- Taxes foncières, assurance PNO, charges de copropriété
- Frais de gestion et honoraires d'agence
Étape 3 : si le résultat est négatif, vous obtenez un déficit.
Exemple : 8000€ de loyers – 12000€ de charges = déficit de 4000€. Vous déduisez 4000€ de vos revenus globaux sans plafonnement particulier car inférieur à 10700€.
Report du solde non déductible
Lorsque le déficit excède 10700€, le solde se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes (CGI art. 156-II-2°). Il n'y a plus de limite de report après 2026.
Démarche administrative
Déclarez le déficit dans la case 4BE de la déclaration 2042. Joignez le formulaire 2044 détaillé. Conservez les justificatifs pendant 6 ans en cas de contrôle.
Étapes à suivre
Vérifiez l'éligibilité de vos biens
Assurez-vous que vos logements sont loués nus ou meublés, situés en France, et que vous percevez des loyers. Les chambres chez l'habitant ne sont pas concernées par le plafonnement de 10700€.
Calculez vos revenus fonciers bruts
Additionnez l'ensemble des loyers encaissés en 2026, y compris les charges récupérables. Déduisez les provisions pour impayés et les dépenses d'imputation exceptionnelle (CGI art. 31-1-1°).
Énumérez vos charges déductibles
Listez les intérêts d'emprunt (jusqu'au montant des revenus), taxes foncières, assurance PNO, frais de gestion, provisions pour dégradations. Retenez uniquement celles payées en 2026.
Déterminez le déficit et le plafonnement
Si charges > revenus, vous avez un déficit. Comparez-le au plafond de 10700€. Déduisez le montant retenu de vos revenus globaux. Le solde se reporte sur 10 ans pour les déficits après 2023.
Déclarez le déficit à l'administration
Remplissez le formulaire 2044, reportez le déficit dans la case 4BE de la 2042. Transmettez l'ensemble avant le 19 mai 2027 (deadline pour la déclaration papier). Conservez les factures.
Conseils pratiques
- Pour maximiser la déduction, regroupez les gros travaux d'isolation ou de ravalement en une seule année afin de dépasser le seuil de 10700€ et reporter l'excédent.
- Si vous avez plusieurs propriétés, déclarez-les sur un seul formulaire 2044 pour cumuler les déficits et atteindre plus vite le plafond.
- Utilisez le déficit reportable pour absorber une plus-value immobilière ultérieure : les déficits antérieurs se déduisent des revenus fonciers futurs sans limite de montant.
- Convertissez un meublé en nu pour bénéficier du plafond de 10700€ si vos charges dépassent largement vos revenus, mais attention aux changements de régime fiscal.
- Anticipez les contrôles : archivez les devis, factures, relevés de comptes bancaires pendant au moins 6 ans après la déclaration.
Points d'attention
- Le plafond de 10700€ s'applique par foyer fiscal. Les couples doivent le partager, pas le doubler.
- Les intérêts d'emprunt déductibles sont limités au montant des revenus fonciers de l'année : ils ne peuvent pas créer ou majorer un déficit (CGI art. 31-1-1°).
- Un déficit antérieur reporté n'est pas soumis au plafond de 10700€ : il vient en déduction prioritaire et peut réduire vos revenus fonciers à zéro, mais pas en dessous.
Questions fréquentes
Le plafond de 10700€ est-il par logement ?
Non, il s'applique à l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal, quel que soit le nombre de biens loués.
Puis-je déduire un déficit si je suis non imposable ?
Oui, le déficit déductible de vos revenus globaux peut créer ou accroître un crédit d'impôt restitué.
Quelles charges ne sont pas plafonnées ?
Les provisions pour dégradations et l'assurance PNO ne rentrent pas dans le calcul du plafond de 10700€.
Comment reporter un déficit excédentaire ?
Le solde au-delà de 10700€ se déclare en case 4BE de la 2042 et se reporte automatiquement sur 10 ans pour s'imputer sur vos revenus fonciers futurs.
Le déficit peut-il absorber une plus-value ?
Non, le déficit reportable ne s'impute que sur les revenus fonciers, pas sur les plus-values immobilières soumises au taux forfaitaire ou au barème.
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