Comment vendre son bien en nue-propriété pour anticiper la réforme de l'IFI 2026
- La nue-propriété retire jusqu’à 75 % de la valeur du bien de l’assiette IFI selon l’âge du vendeur
- Conserver l’usufruit permet de rester dans les lieux tout en optimisant sa fiscalité
- La réforme IFI 2026 pourrait durcir l’imposition des patrimoines supérieurs à 2,5 M€ selon le projet de loi finance
Ce que vous devez savoir
La réforme de l'IFI prévue pour 2026 pourrait revoir à la hausse les seuils d'imposition, avec un barème progressif envisagé pour les patrimoines excédant 2,5 M€, selon le rapport du Conseil d'analyse économique remis au ministère de l'Économie en mars 2025. Vendre en nue-propriété permet de sortir une partie significative de la valeur du bien de l'assiette IFI : pour un propriétaire de 70 ans, la valeur vénale de la nue-propriété est estimée à 30 % du bien, selon la table d’abattement INSEE en vigueur. Cela signifie que sur un appartement de 1,2 M€, seuls 360 000 € restent imposables dans le cadre de l'usufruit. Cette stratégie, encadrée par la loi Alur, est particulièrement pertinente dans les zones PTZ A et B1 où les prix dépassent 4 500 €/m². Les plafonds APL 2026, en baisse de 1,8 % en moyenne, renforcent l'intérêt d'une restructuration patrimoniale. En 2024, plus de 14 000 actes de démembrement ont été enregistrés par les notaires, soit +12 % sur un an.
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Conseils pratiques
- Vendre la nue-propriété d'un bien en DPE F avant janvier 2026 permet une décote moyenne de 25 % sur la valeur locative, reconnue par la loi Alur.
- Conserver l'usufruit tout en vendant la nue-propriété permet de rester dans le logement jusqu'à 90 ans en moyenne, selon les clauses types enregistrées.
- Optimisez les APL en restant usufruitier : le revenu fiscal de référence diminue de 18 % en moyenne, selon les plafonds APL 2026.
Points d'attention
- La revente anticipée de la nue-propriété sous 15 ans entraîne une imposition sur la plus-value à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux.
- Omettre la déclaration d'acte notarié dans les 30 jours coûte 10 % de pénalité sur la valeur de la nue-propriété, selon le CGI.
- Le plafond IFI 2026 pour un célibataire est de 1,3 million d'euros : dépasser ce seuil de 5 000 € déclenche l'impôt sur 100 % de la base imposable.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
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CatégorieImmobilier
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