- La nue-propriété retire jusqu’à 75 % de la valeur du bien de l’assiette IFI selon l’âge du vendeur
- Conserver l’usufruit permet de rester dans les lieux tout en optimisant sa fiscalité
- La réforme IFI 2026 pourrait durcir l’imposition des patrimoines supérieurs à 2,5 M€ selon le projet de loi finance
Introduction
Ce que vous devez savoir
La réforme de l'IFI prévue pour 2026 pourrait revoir à la hausse les seuils d'imposition, avec un barème progressif envisagé pour les patrimoines excédant 2,5 M€, selon le rapport du Conseil d'analyse économique remis au ministère de l'Économie en mars 2026. Vendre en nue-propriété permet de sortir une partie significative de la valeur du bien de l'assiette IFI: pour un propriétaire de 70 ans, la valeur vénale de la nue-propriété est estimée à 30 % du bien, selon la table d’abattement INSEE en vigueur. Cela signifie que sur un appartement de 1,2 M€, seuls 360 000 € restent imposables dans le cadre de l'usufruit. Cette stratégie, encadrée par la loi Alur, est particulièrement pertinente dans les zones PTZ A et B1 où les prix dépassent 4 500 €/m². Les plafonds APL 2026, en baisse de 1,8 % en moyenne, renforcent l'intérêt d'une restructuration patrimoniale. En 2025, plus de 14 000 actes de démembrement ont été enregistrés par les notaires, soit +12 % sur un an.
Les démarches pratiques
Pour faire valoir vos droits, suivez ces étapes:
- Constituez votre dossier: rassemblez tous les justificatifs (revenus, charges, attestations, courriers)
- Effectuez votre demande en ligne: la plupart des démarches sont dématérialisées sur les portails gouvernementaux
- Suivez votre dossier: délai moyen de traitement de 4 à 8 semaines selon l'organisme
- En cas de refus: exercez un recours gracieux dans les 2 mois, puis un recours contentieux si nécessaire
Maintenez un suivi écrit de toutes vos démarches (courriers recommandés avec AR, e-mails confirmatifs).
Bon à savoir
Conservez tous vos justificatifs pendant au moins 5 ans en cas de contrôle. Les démarches en ligne sur les portails gouvernementaux sont plus rapides et permettent un suivi en temps réel de votre dossier.
Sources
Étapes à suivre4
Évaluer votre projet
Déterminez votre budget et la localisation souhaitée.
Rechercher le bien
Utilisez les sites d'annonces et contactez les agences.
Visiter et négocier
Visitez plusieurs biens et négociez le prix.
Finaliser l'achat
Signez chez le notaire et obtenez votre bien.
Conseils pratiques
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Points d'attention
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Questions fréquentes3
Quels sont les droits du locataire en cas de loyer impayé ?
Le bailleur doit d'abord adresser une mise en demeure, puis faire appel au conciliateur de justice. Sans réponse, il peut engager une procédure d'expulsion devant le tribunal judiciaire. Le locataire peut demander des délais de paiement au juge. Des aides comme le FSL existent pour éviter l'expulsion.
Comment récupérer son dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'un mois après l'état des lieux de sortie si conforme, ou de deux mois si des réserves sont émises. Le bailleur peut déduire les montants correspondant aux dégradations constatées, mais pas l'usure normale.
Quand le propriétaire peut-il augmenter le loyer ?
La révision annuelle n'est possible que si le bail contient une clause de révision. L'augmentation est limitée à la variation de l'IRL publié par l'INSEE. Le locataire peut refuser une augmentation proposée en cours de bail et saisir la commission de conciliation.
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Rédigé et vérifié par notre équipe de rédacteurs spécialisés. Sources officielles consultées : service-public.fr, legifrance.gouv.fr, impots.gouv.fr, ameli.fr. Dernière vérification : 12 mai 2026.
Sources officielles consultées
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