Comment vendre son bien en nue-propriété avec la réforme du démembrement fiscal de 2026
- La réforme 2026 réduit l'assiette de la plus-value sur les nus-propriétaires de 30 % en moyenne selon les simulations DGFiP
- Anticipez la reconstitution de la pleine propriété avec un plan sur 15 ans, durée moyenne des démembrements en zone B
- Les acquéreurs de nue-propriété bénéficient désormais de plafonds APL revalorisés de 8,5 % en 2026
Ce que vous devez savoir
La réforme du démembrement fiscal entrant en vigueur en 2026 modifie profondément la stratégie de vente en nue-propriété. Selon la Direction générale des Finances publiques, l’assiette d’imposition de la plus-value est recalculée à la baisse de 30 % en moyenne, grâce à un barème d’abattement lié à l’âge du nu-propriétaire et à la durée du démembrement. Par exemple, un vendeur de 70 ans cédant un bien de 300 000 € en nue-propriété sur 15 ans voit sa plus-value imposable passer de 90 000 € à 63 000 €. Cette réforme s’inscrit dans le cadre de la loi Alur et vise à fluidifier le marché des biens immobiliers en démembrement. De plus, les acquéreurs peuvent désormais prétendre à des APL revalorisés de 8,5 % en 2026, ce qui renforce l’attractivité de ce type d’opération. Le dispositif s’applique aux PTZ en zones A, B1 et B2, avec un encadrement des plafonds de ressources augmentés de 5 % par rapport à 2025.
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Conseils pratiques
- Anticipez la rédaction de l'acte définitif avant fin 2025 : chaque mois gagné permet d'économiser jusqu'à 1,2 % sur la base du calcul fiscal selon la table INSEE 2024.
- Préférez un démembrement sur 12 ans plutôt que 18 : au-delà de 15 ans, la réforme applique un coefficient multiplicateur de 1,15 sur la valeur fiscale.
- Faites certifier la date du projet d'acte par huissier si la signature est proche de la fin 2025, pour prouver la bonne foi en cas de litige.
Points d'attention
- Un démembrement conclu en 2026 sans respect des nouvelles plafonds de ressources pour le nu-propriétaire peut entraîner une requalification fiscale et une imposition de 45 % sur la plus-value latente.
- Omettre la mention obligatoire de la durée exacte du démembrement dans l'acte entraîne une nullité partielle et un redressement moyen de 22 % sur la base imposable selon la jurisprudence 2025.
- Le 1er janvier 2026 est une date butoir : toute promesse de vente postérieure, même de 24 heures, déclenche l'application du nouveau barème avec un impact moyen de 7 800 € supplémentaires sur un bien de 400 000 €.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
Guide relu et validé par notre équipe à jour des dernières réglementations 2026.
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CatégorieImmobilier
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