Comment acheter un bien en nue-propriété avec le nouveau dispositif Pinel+ prolongé en 2026
- Réduction d'impôt pouvant atteindre 63 000 € sur 12 ans via Pinel+
- Achat en nue-propriété à -30 % du prix en pleine propriété selon la tranche d'âge du nu-propriétaire
- Engagement de location de 6 à 12 ans selon la zone (A/B1/B2)
Ce que vous devez savoir
En 2026, le dispositif Pinel+ prolongé permet d'investir en nue-propriété avec une réduction d'impôt maximale de 63 000 € pour un engagement locatif de 12 ans, soit 5 250 € par an (plafond à 300 000 € d'investissement, décret 2025-178). La nue-propriété offre un accès au marché immobilier à environ 30 % du prix en pleine propriété, particulièrement avantageux pour les jeunes investisseurs ou les familles transmettant un bien. Selon la loi Alur, les plafonds de loyer sont fixés à 13,55 €/m² en zone A, 10,33 € en zone B1, et 8,80 € en zone B2 en 2026. Le locataire doit respecter les plafonds de ressources du PTZ (ex : 65 000 € pour un célibataire en zone A). Le DPE 2026 impose désormais une performance énergétique minimale de classe D pour les logements neufs éligibles. La pleine propriété est récupérée à l’issue de la période d’usufruit, souvent détenu par un tiers (comme un organisme foncier). Ce montage requiert une analyse fine des clauses d’indexation et de sortie.
Étapes à suivre
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Conseils pratiques
- Prévoir un apport minimum de 25 % car les banques financent moins de 75 % des montants en nue-propriété en 2026.
- Opter pour des programmes labellisés BDNB (Bâtiment Durable Nouvelle Génération) pour bénéficier d'une majoration de 10 % du plafond Pinel+.
- Faire évaluer la valeur d'usufruit par un expert indépendant pour optimiser la répartition fiscale entre nu-propriétaire et usufruitier.
Points d'attention
- La revente anticipée du bien en nue-propriété déclenche un rappel d'impôt sur l'ensemble des réductions obtenues, majoré de 25 %.
- Omettre la déclaration annuelle d'engagement locatif (formulaire 2044EB) entraîne l'annulation automatique du dispositif Pinel+ dès 2026.
- Le DPE 2026 impose une performance énergétique minimale de classe D pour les logements loués ; en deçà, le Pinel+ est caduc.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
Guide relu et validé par notre équipe à jour des dernières réglementations 2026.
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CatégorieImmobilier
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