Quel est le montant maximal d'investissement éligible au Pinel+ en nue-propriété en 2026 ?

300 000 € par an et par investisseur, réparti sur 3 logements maximum.

Dans quel cas particulier la réduction d'impôt n'est-elle pas applicable en nue-propriété ?

Si le bien est vendu avant la fin de la période de déshérence, le fisc réclame la totalité de la réduction + pénalités (ex: 12 % de la somme perçue).

Quel délai doit respecter l'usufruitier pour occuper le bien après l'achat ?

L'usufruitier doit s'installer dans les 12 mois suivant l'acquisition, sous peine de perte des avantages fiscaux.

Comment acheter en nue-propriété avec le n...

Comment acheter en nue-propriété avec le nouveau dispositif Pinel+ relancé en 2026

7 min de lectureMis à jour le 29 mars 2026Nadia Rousseau— Juriste — Droit immobilier

L'essentiel à retenir

Rendement brut moyen de 5,5 % en nue-propriété contre 3,2 % en pleine propriété en zone B1
Exonération totale de taxation sur la plus-value si revente après 30 ans de nue-propriété
Réduction d’impôt de 21 % sur 12 ans, plafonnée à 63 000 € pour 300 000 € investis

Ce que vous devez savoir

Le dispositif Pinel+ relancé en 2026 intègre la nue-propriété comme option éligible, permettant un investissement jusqu’à 300 000 € par an avec une réduction d’impôt de 21 % du montant, soit 63 000 € maximum sur 12 ans (article 200 D du CGI, version 2026). En nue-propriété, l’acquéreur achète le bien à environ 60 % de sa valeur en pleine propriété : un appartement de 200 000 € en pleine propriété coûte 120 000 € en nue-propriété, générant un rendement locatif brut de 5,5 % contre 3,2 % en moyenne en pleine propriété (source : notaires de France, baromètre 2025). Le droit d’usage et d’habitation appartient au nu-propriétaire après 30 ans, conformément à l’article 615 du Code civil. L’investisseur doit respecter les plafonds de loyers Pinel+ : 14,35 €/m² en zone A bis, 10,73 € en zone B1. Le locataire doit respecter les plafonds de ressources DGFIP 2026, avec un plafond à 40 000 € pour un célibataire en zone A bis.

Conseils pratiques

Investir en zone C du PTZ (ex: Limoges) permet une décote jusqu'à 30 % sur le prix du neuf, augmentant le rendement en nue-propriété.
Opter pour une SCI familiale en nue-propriété permet de transmettre un patrimoine sans donation formelle, avec un gain moyen de 60 % sur les droits de mutation.
Privilégier les programmes labellisés Bbio Max en 2026 : ils ouvrent un bonus de 20 % sur la réduction Pinel+ (plafonné à 60 000 € sur 12 ans).

Points d'attention

Le DPE 2026 impose un seuil de consommation inférieur à 250 kWh/m²/an : un dépassement annule le bénéfice Pinel+ et expose à un redressement fiscal de 45 %.
Oublier de déclarer l'usufruit au fisc entraîne une majoration de 40 % sur les revenus fonciers imputés (ex: 8 000 € de loyer théorique = 3 200 € d'impôt supplémentaire).
La première déclaration Pinel+ doit être faite avant le 31 mai 2027 pour un achat en janvier 2026, sans dérogation possible.

Comment acheter en nue-propriété avec le nouveau dispositif Pinel+ relancé en 2026