Quel est le montant maximal d'investissement éligible à Pinel+ en nue-propriété en 2026 ?

300 000 € par an, plafonné à 6 000 € de réduction d'impôt par an sur 12 ans, soit 72 000 € au total.

Dans quel cas particulier la nue-propriété Pinel+ ne donne-t-elle pas droit à la totalité de la réduction ?

Si le bien est vendu avant 12 ans, le fisc récupère la part de réduction non amortie : 1/12 par an manquant, exemple 25 000 € à rembourser après 3 ans seulement.

Quel délai ou montant exact pour la reconstitution de l'usufruit après vente en nue-propriété ?

L'usufruit est reconstitué au bout de 12 ans à hauteur de 100 %, selon les barèmes de l’article 669 du CGI, exemple : pour un acquéreur de 40 ans, l’usufruit vaut 60 % en 2026.

Comment acheter en nue-propriété avec les ...

Comment acheter en nue-propriété avec les nouvelles règles Pinel+ en 2026

7 min de lectureMis à jour le 29 mars 2026Nadia Rousseau— Juriste — Droit immobilier

L'essentiel à retenir

Réduction d'impôt jusqu'à 72 000 € sur 12 ans avec Pinel+ en 2026
La nue-propriété permet un apport réduit : exemple, 60 % du prix d'achat pour un bien à 300 000 €
Plafonds de loyer en zone A : 18,53 €/m² en 2026 selon la loi Alur

Ce que vous devez savoir

En 2026, le dispositif Pinel+ remplace l'ancien Pinel avec un plafond de réduction d'impôt porté à 6 000 € par an, soit 72 000 € sur 12 ans, selon le projet de loi de finances 2026. L’investissement en nue-propriété permet d’acquérir un bien immobilier sans occuper l’usufruit, généralement détenu par un investisseur ou une SCI, ce qui réduit l’apport initial à environ 60 % de la valeur du bien. Par exemple, sur un appartement à 300 000 €, la nue-propriété peut être acquise pour 180 000 €. Le bien doit être loué dans les 12 mois suivant l’achat, avec des plafonds de loyer fixés par zone : 18,53 €/m² en zone A, 14,35 €/m² en zone B1 selon la loi Alur. Les ressources des locataires ne doivent pas dépasser 55 000 € pour un célibataire en zone A. Le PTZ reste compatible en zones B2 et C, avec un plafond d'éligibilité à 280 000 € en 2026. Enfin, le DPE 2026 impose désormais une performance énergétique minimale de classe C pour bénéficier du dispositif.

Conseils pratiques

Investir 300 000 € sur deux logements de 150 000 € chacun en zone C permet de doubler la couverture géographique tout en maximisant la réduction fiscale dans des villes comme Limoges ou Amiens.
Négocier un bail emphytéotique avec un investisseur immobilier pour sécuriser la revente de l'usufruit après 12 ans à un prix plancher indexé.
Prévoir 5 % du prix d’acquisition (soit 15 000 € sur 300 000 €) pour frais de notaire réduits en nue-propriété contre 8 % en pleine propriété.

Points d'attention

Si le locataire dépasse les plafonds de ressources APL 2026 (ex. : 45 000 € pour un couple en zone A), le bien devient non conforme et le fisc rejette toute la réduction Pinel+.
Oublier le DPE 2026 : un logement classé F ou G est exclu de Pinel+, même en nue-propriété, perte sèche de 72 000 € de réduction potentielle.
Le dépôt de l’engagement de location doit être fait avant le 31 décembre suivant l’achèvement du bien, sinon l’avantage fiscal est perdu, même si l’acte est signé à temps.

Questions fréquentes

Comment acheter en nue-propriété avec les nouvelles règles Pinel+ en 2026