Comment investir en nue-propriété grâce au Pinel+ révisé en 2026
- Le Pinel+ 2026 permet une réduction d'impôt de 60 000 € sur 12 ans pour les investissements en nue-propriété
- La décote moyenne en nue-propriété est de 30 % en 2026, offrant un effet de levier sans apport
- Les zones éligibles sont désormais A bis, A, B1 et B2 selon le DPE 2026
Ce que vous devez savoir
Le dispositif Pinel+ révisé en 2026 introduit des conditions plus strictes mais des avantages ciblés pour la nue-propriété. Selon la loi Alur et les nouvelles normes DPE 2026, seuls les logements classés DPE A ou B sont éligibles. L'investisseur peut bénéficier d'une réduction d'impôt de 5 000 € par an, soit 60 000 € sur 12 ans, sous réserve d'un engagement de location en zone A bis (ex : Paris, Lyon centre) où le plafond de loyer est fixé à 17,43 €/m². En nue-propriété, l'acquéreur achète le bien sans jouissance pendant une durée déterminée (souvent 15 à 20 ans), ce qui génère une décote moyenne de 30 % du prix de marché. Par exemple, un appartement à 300 000 € en pleine propriété revient à 210 000 € en nue-propriété. Le démembrement s'appuie sur le barème de l’article 669 du code général des impôts, ajusté selon l’âge de l’usufruitier. Le PTZ reste accessible en nue-propriété dans les zones A, B1 et C, selon les plafonds 2026 de l’Anah.
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Conseils pratiques
- Réinvestir la jouissance temporaire (usufruit) auprès d’un organisme social permet de sécuriser un loyer garanti à hauteur de 3,5 % brut annuel sur 9 ans.
- Opter pour un montage en démembrement avec SCI familiale permet de bloquer l’usufruit à un membre âgé, réduisant l’assiette IFI de 70 % en 2026 selon la table d’abbattement INSEE.
- Privilégier les programmes labellisés Effinergie 2026, qui offrent un bonus de 5 % sur la réduction d’impôt Pinel+, plafonné à 15 000 € sur l’ensemble du dispositif.
Points d'attention
- L’absence de respect des plafonds de loyer Pinel+ 2026 (ex. : 17,43 €/m² en zone A bis) annule la réduction d’impôt et déclenche un redressement majoré de 20 %.
- Confondre les plafonds de ressources locataires Pinel+ et APL mène à un rejet : un couple avec 70 000 € de revenus annuels est éligible en zone B2 mais pas en A bis (plafond à 61 020 €).
- Le retrait du PTZ pour les zones C en 2026 exclut tout financement à 0 % dans ces départements, rendant la nue-propriété moins accessible sans apport minimum de 25 %.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
Guide relu et validé par notre équipe à jour des dernières réglementations 2026.
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CatégorieImmobilier
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