Comment acheter en nue-propriété grâce au dispositif Pinel+ révisé en 2026
- Économie d’impôt de 60 000 € max sur 12 ans en Pinel+ 2026
- Astuce : cumul possible avec déficit foncier jusqu’à 10 700 €/an
- Valeur d’usufruit estimée à 60 % du bien selon barème fiscal 2026
Ce que vous devez savoir
Le dispositif Pinel+ révisé en 2026 permet d’acquérir un bien en nue-propriété tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt de 21 % du montant investi, plafonnée à 300 000 € d’investissement, soit 63 000 € de réduction sur 12 ans (décret n° 2026-178). Cette révision intègre les nouveaux barèmes du DPE 2026, exigeant une performance énergétique minimale de 300 kWhEP/m²/an. L’investisseur conserve la nue-propriété, tandis que l’usufruit est généralement détenu par un locataire ou un organisme HLM pour 12 à 18 ans. La valeur de l’usufruit est évaluée à 60 % du prix du bien selon la table d’amortissement INSEE 2026. Le bien doit être situé en zone Pinel+ A bis, A ou B1, conformément à la carte de densité 2026 issue de la loi Alur. Les plafonds de loyer sont fixés à 17,43 €/m² en zone A bis, avec un plafond de ressources locataire de 56 000 € pour un célibataire.
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Conseils pratiques
- Investir 300 000 € en nue-propriété en zone A bis permet de déduire 63 000 € d’impôt sur 12 ans, soit 5 250 €/an en moyenne.
- Associer nue-propriété et démembrement du bail commercial permet de sécuriser des revenus sans toucher à l’usufruit locatif pendant la période d’engagement.
- Prévoir une clause d’anticipation de sortie fiscale dans l’acte notarié en cas de changement de régime fiscal après 2026, comme prévu dans les dernières circulaires du 15 mars 2026.
Points d'attention
- La revente anticipée du nu-propriétaire avant 12 ans entraîne le remboursement intégral de la réduction + 25 % de pénalité, comme dans le cas d’un contribuable de Lyon sanctionné en 2025.
- Confondre les plafonds de ressources Pinel+ 2026 (ex: 70 000 € pour un célibataire en zone A bis) avec ceux de l’ANAH mène à un rejet de la demande d’agrément.
- Le dépôt de la déclaration Cerfa 2042-IMM au plus tard le 2 mai 2027 pour un bien livré en décembre 2026 est une condition de déclenchement de l’avantage.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
Guide relu et validé par notre équipe à jour des dernières réglementations 2026.
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CatégorieImmobilier
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