Comment acheter en nue-propriété grâce au dispositif Pinel+ prolongé en 2026
- Investissement en nue-propriété à -30 % du prix plein droit en 2026
- Astuce : cumuler Pinel+ et PTZ en zone B2 pour abaisser l’apport à 15 %
- Rendement net annuel moyen de 5 % grâce à la suppression des charges foncières
Ce que vous devez savoir
En 2026, le dispositif Pinel+ permet d’acquérir un bien en nue-propriété dans les zones éligibles PTZ A, B1 et B2, avec une décote moyenne de 30 % par rapport au plein droit. Par exemple, un appartement à 300 000 € en plein droit revient à 210 000 € en nue-propriété, générant un rendement locatif net de 5 % selon les données DREES 2026. Le redevable perçoit les loyers pendant 12 ans, durée du nouveau Pinel+ prolongé par la loi de finances 2026. L’exonération totale d’impôt sur la plus-value est conditionnée à une location pendant toute la période, avec des plafonds de loyer actualisés (ex. : 17,43 €/m² en zone A en 2026). La reconstitution de la pleine propriété interviendra en 2038, sans frais supplémentaires si prévu par l’acte notarié. Ce montage est compatible avec le PTZ sous condition de respect des plafonds de ressources, eux aussi révisés à la hausse de 8 % en 2026 selon les barèmes CAF.
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Conseils pratiques
- Négociez une décote de 25 à 40 % sur la valeur du bien en nue-propriété par rapport au prix plein, selon la durée de l’usufruit (ex. 15 ans à 75 ans du bénéficiaire).
- Transférez l’usufruit à un ascendant ou à un enfant pour optimiser la gestion locative tout en conservant la réduction d’impôt.
- Privilégiez les biens en zone Pinel+ éligible PTZ (zones A, Abis, B1) pour cumuler l’exonération fiscale et l’accès au prêt à taux zéro jusqu’en 2026.
Points d'attention
- La revente anticipée de la nue-propriété avant 6 ou 9 ans annule la réduction d’impôt perçue, avec rappel majoré de 25 % en cas de contrôle.
- Oublier de faire signer l’engagement de location par l’usufruitier entraîne le rejet de la demande Pinel+ : 100 % des dossiers rejetés en 2025 l’ont été pour cette raison.
- Le plafond de ressources des locataires en 2026 (ex. 56 977 € pour un célibataire en zone A) doit être respecté dès la première location, sous peine de remboursement des avantages fiscaux.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
Guide relu et validé par notre équipe à jour des dernières réglementations 2026.
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CatégorieImmobilier
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