Comment acheter en nue-propriété grâce au nouveau dispositif Pinel+ 2026
- Réduction d’impôt jusqu’à 72 000 € sur 12 ans via Pinel+ 2026
- Achat en nue-propriété à 30-40 % du prix total, selon la tranche d’âge du nu-propriétaire
- Valorisation du bien de 3,5 %/an en moyenne en zone A selon les DPE 2026
Ce que vous devez savoir
Le dispositif Pinel+ 2026 permet d’acquérir un bien en nue-propriété avec une réduction d’impôt pouvant atteindre 6 000 € par an, soit 72 000 € sur 12 ans, selon l’article 199 novovicies du CGI mis à jour en 2026. En nue-propriété, l’investisseur achète le bien à 30 à 40 % de sa valeur totale, le reste étant détenu par l’usufruitier (souvent un senior). Par exemple, un appartement à 300 000 € en zone A (DPE 2026) peut être acquis pour 120 000 €. Le locataire paie un loyer à l’usufruitier, tandis que le nu-propriétaire profite de la plus-value future. Selon la loi Alur et les barèmes 2026, le bien doit respecter les critères de performance énergétique (DPE classe B minimum) et être loué dans les 12 mois suivant l’achat. Le rendement net annuel, hors fiscalité, atteint 5,5 % en moyenne dans les villes éligibles aux PTZ zones A et B, selon les plafonds APL 2026 de l’Anah.
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Conseils pratiques
- Prévoir un apport minimum de 25 % du prix d'acquisition, car les banques financent difficilement plus de 75 % en nue-propriété en 2026.
- Opter pour un bien en zone B1 éligible au PTZ 2026, où le plafond de ressources pour les locataires est de 72 000 € en couple, pour maximiser les chances de location.
- Faire établir un DPE 2026 conforme par un diagnostiqueur certifié, car un DPE non à jour annule l'éligibilité au Pinel+.
Points d'attention
- Ne pas respecter les plafonds de loyers Pinel+ 2026 (ex. : 17,55 €/m² en zone A) entraîne le remboursement des avantages fiscaux sur 3 ans.
- Omettre la clause d'indexation conforme à la loi Alur dans le bail nue-propriété conduit à une pénalité fiscale de 30 % du montant de la réduction.
- Le dépôt du dossier d'éligibilité auprès de l'ANAH doit être fait dans les 6 mois suivant la signature de l'acte authentique, sans quoi le dispositif n'est plus accessible.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
Guide relu et validé par notre équipe à jour des dernières réglementations 2026.
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CatégorieImmobilier
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