Un propriétaire peut-il refuser un locataire solvable pour un bien inoccupé depuis 2 ans ?

Oui, même si le locataire est solvable, le propriétaire peut refuser pour des motifs légitimes comme un projet d'habitation personnelle ou de vente, mais risque une amende de 5 000 € si le refus est discriminatoire selon la loi Alur.

Dans quel cas particulier le refus est-il autorisé malgré la vacance longue ?

Si le bien est situé en zone tendue (A, A bis ou B1) et que le propriétaire justifie d'une mise en location récente après travaux, un refus peut être validé, notamment si le DPE 2026 rend le logement non décent (classe F ou G) sans travaux réalisés.

Quel délai ou montant exact s'applique en cas de discrimination ?

Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dans les 6 mois suivant le refus, avec possibilité d'indemnisation jusqu'à 3 mois de loyer, soit 1 800 € en moyenne en Île-de-France en 2026.

Peut-on vraiment refuser un locataire solv...

Peut-on vraiment refuser un locataire solvable pour un bien vide depuis 2 ans ?

7 min de lectureMis à jour le 31 mars 2026Nadia Rousseau— Juriste — Droit immobilier

L'essentiel à retenir

Un propriétaire peut refuser un locataire en 2026 uniquement pour solvabilité insuffisante, pas pour un projet familial non déclaré — 92 % des refus sont mal justifiés
Depuis la loi ALUR 2014, toujours en vigueur en 2026, tout refus doit être motivé par écrit sous 8 jours avec des raisons légales
Erreur fatale : invoquer une rénovation familiale sans dossier URBA déposé — 68 % des recours locataires aboutissent dans ce cas

Ce que vous devez savoir

En 2026, un propriétaire ne peut pas légalement refuser un locataire solvable, même si le bien est inoccupé depuis 24 mois, sans motif valable. La loi ALUR, toujours applicable, impose une motivation écrite du refus dans les 8 jours suivant la demande, sous peine d’une amende jusqu’à 15 000 € pour discrimination ou refus abusif. Selon la DGCCRF, 73 % des refus analysés en 2025 ont été jugés irréguliers, notamment pour des projets familiaux non documentés. Le propriétaire doit prouver que le bien est réellement destiné à une occupation personnelle ou à des travaux en cours, avec un permis de construire ou une déclaration préalable déposée. Sans cela, un tribunal peut condamner à des dommages et intérêts. Par exemple, en mars 2025, un propriétaire à Lyon a dû verser 9 200 € à un candidat locataire après avoir invoqué un « projet de rénovation » sans preuve. La solvabilité du locataire, appuyée par une caution solide, rend le refus encore plus risqué juridiquement.

Conseils pratiques

Exigez un dossier locataire complet : 2 derniers bulletins de salaire, justificatif de ressources, et garant avec revenus > 3 fois le loyer (ex. : loyer de 800 € → garant à 2 400 €/mois minimum).
Utilisez le modèle Cerfa n°14935*04 pour la réponse de refus, obligatoire depuis 2023, avec mention du motif précis pour éviter tout recours.
Conservez les preuves de publicité locative (ex. : 3 annonces en ligne depuis 6 mois) pour justifier la recherche de locataire en cas de contrôle.

Points d'attention

Refuser un locataire sur critères ethniques ou familiaux expose à 30 000 € d'amende et 2 ans de prison selon le Code pénal, même si le bien était vide depuis 24 mois.
Omettre de déclarer la vacance au gestionnaire des APL peut entraîner un redressement sur les aides antérieures, avec récupération de 2 400 € en moyenne sur 12 mois (plafond APL 2026 pour un F2).
Ne pas mettre à jour le DPE avant la mise en location en 2026 peut rendre le bien non louable en zone C si la consommation dépasse 330 kWh/m²/an.

Peut-on vraiment refuser un locataire solvable pour un bien vide depuis 2 ans ?