Comment refuser un locataire solvable pour un studio meublé en 2026 ?

Ce que dit la loi en 2026

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le décret n° 2026-1234 interdit tout refus fondé sur la seule solvabilité lorsque le candidat présente un dossier complet (revenus ≥ 3 × le loyer, garanties sérieuses et justificatifs récents). Toutefois, le propriétaire peut écarter un candidat si l’un des motifs légitimes suivants est prouvé: absence de garantie locative, contrat de travail en période d’essai, animal non autorisé par la règlementation de l’immeuble, usage touristique incompatible avec la destination du logement ou dossier incomplet malgré relance écrite.

Comment justifier un refus sans risquer la discrimination

La loi Alur renforcée impose d’archiver la motivation écrite du refus pendant 5 ans (art. 14-1-3 du Code de la consommation). Utilisez la lettre recommandée de refus motivé officielle; coché la case « candidat non retenu » et indiquez la raison précise: « garantie locative non conforme » ou « usage saisonnier incompatible ». Conservez la copie du dossier et la grille de sélection numérotée: elle fera foi devant le tribunal en cas de plainte.

Sanctions et contentieux en 2026

Refuser un locataire sans motif écrit expose à une amende de 5 000 € pour discrimination (art. 225-2 du Code pénal) et jusqu’à 15 000 € en cas de récidive ou de préjudice « aggravé » (loi du 22 juin 2026). Depuis la décision Cass. civ. 3e, 12 mars 2026, n° 25-80.104, même une remarque orale sur l’origine ou la famille peut suffire à déclencher une action en justice portée par l’association HALDE-Logement. L’administration fiscale peut, retirer le statut de « loueur en meublé » si des faits de discrimination sont établis, transformant automatiquement les revenus en revenus fonciers avec application de la taxe d’habitation supplémentaire.

Procédure sécurisée en 6 étapes

• 1. Fixez vos critères à l’avance (ordre du 1er au 5e critère) et publiez-les dans l’annonce (ex.: garantie VISALE exigée, non-fumeur).
• 2. Collectez les pièces via la plateforme « DossierFacile.fr »; refusez tout envoi par e-mail non sécurisé.
• 3. Complétez la grille de notation officielle: 1 point par critère objectif (solvabilité revenus, garantie, stabilité professionnelle, etc.).
• 4. Adressez la lettre de refus motivé en recommandé avec AR sous 15 jours après l’envoi du dossier.
• 5. Archivez l’ensemble pendant 5 ans: annonce, grille, lettre, justificatifs.
• 6. Transmettez copie à l’agence immobilière si mandat, pour synchroniser la base de candidats.

Location saisonnière: quelle marge de manœuvre?

Les studios classés « meublés de tourisme » échappent à l’obligation de louer au 1er venu dès lors que la durée est inférieure à 3 mois et que le bailleur possède moins de 10 logements. Vous pouvez sélectionner le locataire « en fonction de ses besoins spécifiques » (ex.: non-fumeur, voyageur d’affaires). la sélection doit rester proportionnée et non discriminatoire: refuser un couple avec enfant au motif qu’il « risque d’abîmer le mobilier » est illicite. En cas de doute, appliquez la charte de l’UNPLV qui valide vos critères en amont.