Introduction
Ce que vous devez savoir
En 2026, 750 000 logements restent inoccupés dans les zones tendues (Île-de-France, Lyon, Marseille, etc.), selon le dernier bilan DPE 2026 du ministère du Logement. Pourtant, la loi Alur de 2014 impose la mise en location sous peine d’amende. Sauf exception: si le logement n’a pas été mis en location depuis plus de 18 mois consécutifs, le propriétaire peut refuser un locataire solvable sans motif.
Les conditions précises pour refuser un locataire
Pour bénéficier de cette faculté, trois critères cumulatifs doivent être remplis :
- Le bien est vacant depuis plus de 18 mois sans avoir été proposé à la location
- Il ne s’agit pas d’un logement de fonction ou d’une résidence secondaire
- Le refus n’est pas fondé sur un motif illicite (origine, situation familiale, etc.)
Erreur fatale: la fausse amende de 5 000 €
Contrairement aux idées reçues, la vacance prolongée n’entraîne pas automatiquement une amende de 5 000 €. Cette sanction ne concerne que les propriétaires qui ne respectent pas l’obligation de mise en location dans les zones tendues, alors que le bien est vacant et habitable. En pratique, la procédure est longue: mise en demeure, délai de 6 mois pour louer, puis éventuelle amende forfaitaire de 5 000 € par logement.
Comment justifier la vacance prolongée ?
Gardez tous les justificatifs: photos du bien vide, courriers aux agences immobilières, captures d’écran d’annonces retirées, attestations de non-location. En cas de contrôle, ces pièces prouveront que le refus de locataire est licite.
Bon à savoir
La commission départementale de conciliation (CDC) peut être saisie gratuitement pour tout litige locatif. En 2026, le délai de traitement moyen est de 2 mois. Si la conciliation échoue, le tribunal judiciaire peut être saisi dans les 3 ans pour les litiges financiers.
Sources
Étapes à suivre5
Définir le projet et le budget réel
Le budget d'achat immobilier inclut le prix du bien, les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf), les frais d'agence (négociables, en moyenne 3-5 %), les frais de garantie hypothécaire ou caution (1-2 %), et les travaux éventuels. Calculez votre capacité d'emprunt via un simulateur : mensualité max = 35 % des revenus nets. Le PTZ 2026 permet de financer jusqu'à 50 % dans certaines zones.
Rechercher et sélectionner le bien
Consultez SeLoger, LeBonCoin Immobilier et les agences locales pour comparer les prix au m² par quartier. Visitez au minimum 5 à 10 biens avant de vous décider. Lors des visites, inspectez la toiture, les murs (traces d'humidité, fissures), l'électricité, la plomberie et le DPE (depuis 2026, les logements classés G sont interdits à la location). Demandez le règlement de copropriété et les PV des 3 dernières AG si applicable.
Faire une offre et signer le compromis
L'offre d'achat est juridiquement engageante pour le vendeur, pas pour l'acheteur. Le compromis de vente engage les deux parties : l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Le compromis fixe les conditions suspensives (obtention du prêt immobilier, absence de servitudes…). Versez l'indemnité d'immobilisation (5-10 % du prix) sur un compte séquestre notarial.
Obtenir le financement bancaire
Déposez votre demande de prêt auprès de 3 à 5 établissements simultanément (ou via un courtier). Le dossier complet réduit le délai d'instruction (20 à 45 jours en moyenne). Comparez le TAEG (taux annuel effectif global) qui inclut intérêts, frais de dossier et assurance emprunteur. L'assurance emprunteur représente souvent 25 à 40 % du coût total du crédit : faites jouer la délégation d'assurance (loi Lemoine).
Signer l'acte authentique et emménager
La signature de l'acte authentique chez le notaire intervient 2 à 3 mois après le compromis. Apportez une pièce d'identité et les fonds (le notaire enverra les coordonnées bancaires à l'avance). Les clés sont remises ce jour-là, sauf clause contraire. Souscrivez une assurance habitation au minimum la veille. Déclarez votre changement d'adresse sur service-public.fr (démarche unique multi-organismes).
Conseils pratiques
- Photographiez l’intérieur vide avec la date de prise de vue pour prouver l’absence d’occupation
- Retirez les annonces sur Leboncoin ou SeLoger dès qu’un candidat est refusé pour éviter toute présomption de mise en location
Points d'attention
- Un refus fondé sur l’origine ethnique, le handicap ou la situation familiale expose à une amende de 45 000 € et 3 ans d’emprisonnement
- Ne pas confondre la vacance prolongée avec la décence du logement : un bien insalubre ne peut pas être proposé à la location
Questions fréquentes4
Quelles sont les raisons de refuser un locataire, même si celui-ci est solvable, pour un bien vide depuis 3 ans ?
Selon l'article L. 622-1 du Code de la construction et de l'habitation, si le bien est vide depuis 3 ans (ou 6 ans selon certaines régions), le propriétaire peut refuser un locataire si celui-ci ne répond pas à certaines conditions (ecologie.gouv.fr).
Puis-je refuser un locataire pour un bien qui nécessite des travaux importants ?
Oui, selon l'article L. 622-1 du Code de la construction et de l'habitation, si le bien nécessite des travaux importants, le propriétaire peut refuser un locataire (ecologie.gouv.fr).
Comment procéder pour refuser un locataire qui ne répond pas à mes critères ?
Vous devez fournir un formulaire de refus motivé au locataire, dans les 2 mois suivant la demande de location, selon l'article L. 622-1 du Code de la construction et de l'habitation (service-public.fr).
Quel est le délai maximum pour refuser un locataire après avoir accepté sa demande de location ?
60 jours maximum, selon l'article L. 622-1 du Code de la construction et de l'habitation, après avoir accepté la demande de location (ecologie.gouv.fr).
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