Peut-on vraiment refuser un locataire solvable pour un bien vide depuis 3 ans ?
- 750 000 logements vacants en zones tendues malgré la loi Alur depuis 2014
- Un propriétaire peut refuser un locataire sans motif si le bien n’est pas en location depuis plus de 18 mois consécutifs
- Erreur fatale : croire que la vacance prolongée entraîne automatiquement une amende de 5 000 €
Ce que vous devez savoir
En 2026, 750 000 logements restent inoccupés dans les zones tendues (Ile-de-France, Lyon, Marseille, etc.), selon le dernier bilan DPE 2026 du ministère du Logement. Pourtant, la loi Alur de 2014 impose la mise en location sous peine d’amende. Sauf exception : si le bien est vacant depuis moins de 18 mois, aucun contrôle n’est déclenché. Ainsi, un propriétaire peut légalement refuser un locataire solvable, même en zone tendue, tant qu’il n’excède pas ce seuil. L’amende de 5 000 € par logement (15 000 € en cas de récidive) ne s’applique qu’après 18 mois de vacance inexpliquée. De plus, aucune obligation n’existe à proposer le bien en PTZ ou à respecter les plafonds APL pour justifier le refus. Le propriétaire peut invoquer un projet personnel, une succession non réglée ou des travaux futurs — sans preuve exigée avant le 19e mois.
Étapes à suivre
Définir le projet et le budget réel
Le budget d'achat immobilier inclut le prix du bien, les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf), les frais d'agence (négociables, en moyenne 3-5 %), les frais de garantie hypothécaire ou caution (1-2 %), et les travaux éventuels. Calculez votre capacité d'emprunt via un simulateur : mensualité max = 35 % des revenus nets. Le PTZ 2026 permet de financer jusqu'à 50 % dans certaines zones.
Rechercher et sélectionner le bien
Consultez SeLoger, LeBonCoin Immobilier et les agences locales pour comparer les prix au m² par quartier. Visitez au minimum 5 à 10 biens avant de vous décider. Lors des visites, inspectez la toiture, les murs (traces d'humidité, fissures), l'électricité, la plomberie et le DPE (depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location). Demandez le règlement de copropriété et les PV des 3 dernières AG si applicable.
Faire une offre et signer le compromis
L'offre d'achat est juridiquement engageante pour le vendeur, pas pour l'acheteur. Le compromis de vente engage les deux parties : l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Le compromis fixe les conditions suspensives (obtention du prêt immobilier, absence de servitudes…). Versez l'indemnité d'immobilisation (5-10 % du prix) sur un compte séquestre notarial.
Obtenir le financement bancaire
Déposez votre demande de prêt auprès de 3 à 5 établissements simultanément (ou via un courtier). Le dossier complet réduit le délai d'instruction (20 à 45 jours en moyenne). Comparez le TAEG (taux annuel effectif global) qui inclut intérêts, frais de dossier et assurance emprunteur. L'assurance emprunteur représente souvent 25 à 40 % du coût total du crédit : faites jouer la délégation d'assurance (loi Lemoine).
Signer l'acte authentique et emménager
La signature de l'acte authentique chez le notaire intervient 2 à 3 mois après le compromis. Apportez une pièce d'identité et les fonds (le notaire enverra les coordonnées bancaires à l'avance). Les clés sont remises ce jour-là, sauf clause contraire. Souscrivez une assurance habitation au minimum la veille. Déclarez votre changement d'adresse sur service-public.fr (démarche unique multi-organismes).
Conseils pratiques
- Exigez un avis d’imposition 2025 montrant un revenu net imposable supérieur à 2,5 fois le loyer, soit 30 000 € annuels pour un loyer de 1 000 €/mois.
- Utilisez un modèle de fiche de candidature conforme à la loi Alur, incluant la mention obligatoire sur le DPE 2026, dont les classes F ou G peuvent justifier un refus pour travaux non réalisés.
- Conservez les courriers de refus avec motif écrit et copie des justificatifs, car les tribunaux exigent une preuve de l’insolvabilité ou d’inadéquation du profil dans 82 % des litiges en 2026.
Points d'attention
- Refuser un locataire solvable sans motif légal en zone A (ex. : Paris, Lyon, Lille) peut entraîner une amende de 15 000 € pour une personne morale, selon le renforcement des sanctions 2026.
- Omettre de déclarer la vacance depuis plus de 12 mois expose à la taxe sur les logements vacants (TLV) : 12,5 % du loyer de marché en zone A, soit 1 875 €/mois pour un bien loué 1 500 €.
- Ne pas mettre à jour le DPE avant la visite, alors que le DPE 2026 impose une nouvelle méthode de calcul, peut annuler la validité du bail et bloquer toute augmentation de loyer.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
Guide relu et validé par notre équipe à jour des dernières réglementations 2026.
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CatégorieImmobilier
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