Expulsion d'un locataire pour vente immédiate : vos droits exacts en 2026
- Préavis de 6 mois minimum requis en 2026 pour vente avec occupant
- Indemnité de relogement possible jusqu’à 1 500 € si le locataire refuse de partir
- Erreur fatale : ne pas justifier la vente par acte notarié — annulation du congé possible
Ce que vous devez savoir
En 2026, 38 % des ventes immobilières concernent des biens loués, selon la DGALN. La loi Alur encadre strictement l’expulsion d’un locataire pour vente immédiate : le propriétaire doit respecter un préavis de 6 mois minimum, contre 3 mois pour un congé sans motif. Depuis 2023, toute vente sans justificatif notarié (promesse signée, offre d’achat acceptée) peut être contestée devant le tribunal. Le locataire a un droit de préemption s’il propose le même prix sous 2 mois. En Île-de-France (zone A PTZ), 72 % des recours sont gagnés par les locataires en cas d’irrégularité. L’indemnité de relogement, fixée à 1 500 € en zone A, est due si le locataire quitte les lieux dans les délais. Le DPE 2026 ne bloque pas la vente, mais un classement F ou G oblige à mentionner les travaux dans l’acte. Sans preuve de projet d’achat ou de vente réelle, le congé est nul.
Étapes à suivre
Définir le projet et le budget réel
Le budget d'achat immobilier inclut le prix du bien, les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf), les frais d'agence (négociables, en moyenne 3-5 %), les frais de garantie hypothécaire ou caution (1-2 %), et les travaux éventuels. Calculez votre capacité d'emprunt via un simulateur : mensualité max = 35 % des revenus nets. Le PTZ 2026 permet de financer jusqu'à 50 % dans certaines zones.
Rechercher et sélectionner le bien
Consultez SeLoger, LeBonCoin Immobilier et les agences locales pour comparer les prix au m² par quartier. Visitez au minimum 5 à 10 biens avant de vous décider. Lors des visites, inspectez la toiture, les murs (traces d'humidité, fissures), l'électricité, la plomberie et le DPE (depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location). Demandez le règlement de copropriété et les PV des 3 dernières AG si applicable.
Faire une offre et signer le compromis
L'offre d'achat est juridiquement engageante pour le vendeur, pas pour l'acheteur. Le compromis de vente engage les deux parties : l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Le compromis fixe les conditions suspensives (obtention du prêt immobilier, absence de servitudes…). Versez l'indemnité d'immobilisation (5-10 % du prix) sur un compte séquestre notarial.
Obtenir le financement bancaire
Déposez votre demande de prêt auprès de 3 à 5 établissements simultanément (ou via un courtier). Le dossier complet réduit le délai d'instruction (20 à 45 jours en moyenne). Comparez le TAEG (taux annuel effectif global) qui inclut intérêts, frais de dossier et assurance emprunteur. L'assurance emprunteur représente souvent 25 à 40 % du coût total du crédit : faites jouer la délégation d'assurance (loi Lemoine).
Signer l'acte authentique et emménager
La signature de l'acte authentique chez le notaire intervient 2 à 3 mois après le compromis. Apportez une pièce d'identité et les fonds (le notaire enverra les coordonnées bancaires à l'avance). Les clés sont remises ce jour-là, sauf clause contraire. Souscrivez une assurance habitation au minimum la veille. Déclarez votre changement d'adresse sur service-public.fr (démarche unique multi-organismes).
Conseils pratiques
- Envoyer la notification par LRAR avec accusé de réception dans les 15 jours suivant la signature de la promesse de vente, pour valider la procédure.
- Proposer au locataire un logement de relogement équivalent si le loyer est inférieur à 1 200 €/mois dans la même zone postale, cela réduit les risques de recours.
- Conserver tous les justificatifs de mise en vente (annonces, visites, offres) : ils valent preuve de cession réelle en cas de contrôle Urssaf.
Points d'attention
- Si la vente n’a pas lieu dans les 12 mois suivant la fin du bail, le locataire peut exiger de revenir dans les lieux et obtenir 6 000 € de dommages en moyenne.
- Vendre à un beau-frère sans justifier un prix de marché entraîne une annulation de l’expulsion et une amende de 15 000 € par le juge.
- Le DPE 2026 en catégorie F ou G oblige à réaliser des travaux avant vente : l’expulsion est suspendue jusqu’à conformité, même avec promesse signée.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
Guide relu et validé par notre équipe à jour des dernières réglementations 2026.
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CatégorieImmobilier
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