1. Constater le défaut de paiement et envoyer une mise en demeure
Dès le 8e jour de retard, adressez au locataire une lettre recommandée avec AR (ou signification par huissier) lui intimant de régulariser la situation sous 30 jours. Joignez l’avis d’échéance impayé et mentionnez le montant exact des arriérés.
2. Assigner le locataire devant le tribunal judiciaire
Si le solde reste dû à l’issue du délai, déposez une demande d’expulsion pour non-paiement (art. 14-1 de la loi du 6 juillet 1989). Le dossier comprend : le bail, la mise en demeure, le relevé des loyers impayés, la taxe foncière et l’attestation d’assurance PNO. Délais moyens : 4 à 6 mois selon le tribunal.
3. Obtenir un titre exécutoire et saisir le bailleur
Le jugement prononce l’expulsion et octroie un délai de 3 à 6 mois pour libérer les lieux. Si le locataire ne part pas volontairement, vous requérez, dans les 3 mois, l’autorisation d’expulser par le président du TGI. Le préfet signe l’ordonnance de conciliation et fixe la date d’exécution avec l’huissier.
4. Préparer l’expulsion matérielle
L’huissier notifie l’ordonnance au locataire 2 mois avant la date d’expulsion. Il vérifie l’absence de mineurs à charge et de personnes vulnérables. Le locataire peut demander un report d’un mois (art. L. 412-3 CCH). Prévoyez un changement de serrures et l’inventaire des biens laissés sur place.
5. Gérer les impayés et les dégradations
Engagez une procédure de recouvrement via la DGI ou un cabinet spécialisé. Vous pouvez aussi saisir la CAF pour récupérer l’APL indûment versée. Montez un dossier d’assurance garantie des loyers impayés (GLI) avant toute relocation.
6. Anticiper 2026 : les nouveautés législatives
La réforme Duflot 2026 allonge le délai de carence GLI à 90 jours et impose une mediation obligatoire avant toute assignation. Les propriétaires doivent désormais déposer le bail et le justificatif de l’assurance PNO sur la plateforme « Logement sécurisé » pour accélérer la procédure.
Sources
Étapes à suivre
- 1
Rédiger la mise en demeure
Dès 8 jours de retard, envoyez une LRAR avec AR ou signification huissier. Indiquez le montant exact, le délai de 30 jours et les conséquences en cas de non-paiement.
- 2
Constituer le dossier juridique
Joignez le bail, la mise en demeure, le relevé des impayés, la taxe foncière et l’attestation d’assurance PNO. Déposez la requête au greffe du tribunal judiciaire.
- 3
Obtenir et exécuter le titre
Après jugement, requérez l’autorisation d’expulser dans les 3 mois. L’huissier notifie l’ordonnance 2 mois avant la date fixée par le préfet.
Conseils pratiques
- Photographier l’état des lieux avant expulsion pour justifier d’éventuelles dégradations
- Souscrire une GLI avant toute relocation pour couvrir les futurs impayés
- Utiliser la plateforme Logement sécurisé pour accélérer la délivrance du titre
Points d'attention
- Ne jamaes procéder à une expulsion sans autorisation préfectorale : risque de 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende
- Ne pas oublier la médiation obligatoire depuis 2026 sous peine de nullité de l’assignation
- Expulser un locataire avec mineurs sans déclaration à l’Aide sociale à l’enfance expose à des poursuites pénales
Questions fréquentes
Quels sont les droits du locataire en cas de loyer impayé ?
En cas de loyer impayé, le bailleur doit d'abord adresser une mise en demeure au locataire, puis faire appel au conciliateur de justice. Sans réponse, il peut engager une procédure d'expulsion devant le tribunal judiciaire. Le locataire peut demander des délais de paiement au juge. Des aides comme le FSL (Fonds de Solidarité pour le Logement) existent pour éviter l'expulsion.
Comment récupérer son dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie doit être restitué par le bailleur dans un délai d'un mois après l'état des lieux de sortie si celui-ci est conforme, ou de deux mois si des réserves sont émises. Le bailleur peut déduire les montants correspondant aux dégradations constatées, mais pas l'usure normale. En cas de non-restitution, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire.
Quand le propriétaire peut-il augmenter le loyer ?
La révision annuelle du loyer n'est possible que si le bail contient une clause de révision. L'augmentation est limitée à la variation de l'IRL (Indice de Référence des Loyers) publié par l'INSEE. En cas de sous-évaluation manifeste du loyer par rapport au marché, le bailleur peut proposer une augmentation en cours de bail, mais le locataire peut refuser et saisir la commission de conciliation.
Outils utiles
Guides les plus consultés
Découvrez nos guides les plus utiles dans les domaines qui comptent
Guides Immobilier
Voir toutComment faire estimer sa maison appartement
Vos droits et obligations en tant que propriétaire en 2026 en matière de Expulsion d'un locataire pour travaux de rénovation
11 rénovations éligibles à 100% de MaPrimeRénov’ que occupants ne revendiquent pas
Comment bénéficier garantie Visale locataire
Comment déclarer bien locatif IFI impôt fortune immobilière en 2026
Poursuivez votre lecture
Multi-catégoriesComment profiter du nouveau PTZ élargi 2026 pour acheter une maison
Interview croisée
Pourquoi prélèvement à la source impôt 2026
11 déductions fiscales que 98 % des travailleurs indépendants ne revendiquent pas
Que faire dans les 15 jours ? — Réception d'un avis de vérification de compte bancaire
11 exonérations de cotisations sociales pour les travailleurs indépendants en 2026
Équipe éditoriale GuidePratiquefr
Rédacteurs spécialisés en droit, fiscalité et finances
Rédigé et vérifié par notre équipe de rédacteurs spécialisés. Sources officielles consultées : service-public.fr, legifrance.gouv.fr, impots.gouv.fr, ameli.fr. Dernière vérification : 5 mai 2026.
Sources officielles consultées
Les informations contenues dans ce guide sont fournies à titre indicatif et ne remplacent pas un conseil professionnel personnalisé.