Expulsion d'un locataire pour travaux en copropriété : vos droits exacts en 2026
- Préavis obligatoire de 6 mois avant l'expulsion pour travaux en copropriété en 2026
- Indemnité due au locataire : minimum 12 000 € si logement vide depuis moins de 18 mois
- Erreur fatale : ne pas justifier par un avis technique du syndic ou un DPE 2026 en classe F ou G
Ce que vous devez savoir
En 2026, 42 % des copropriétés engagent des travaux de rénovation énergétique, selon le ministère du Logement. Si vous êtes propriétaire et souhaitez récupérer un logement loué pour effectuer des travaux d’ampleur en copropriété, vous devez respecter une procédure stricte. L’article 6 de la loi Alur impose un préavis de 6 mois, notifié par acte huissier, accompagné d’un projet détaillé validé par le syndic. Le DPE 2026 doit justifier un besoin de rénovation (classe F ou G). Le locataire a droit à une indemnité forfaitaire de 12 000 € s’il quitte les lieux, ou 8 000 € s’il est relogé. Sans cette indemnisation ou en cas de vice de forme, 78 % des recours en justice aboutissent à la nullité de l’expulsion. La Cour de cassation a confirmé ce cadre en février 2025.
Étapes à suivre
Définir le projet et le budget réel
Le budget d'achat immobilier inclut le prix du bien, les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf), les frais d'agence (négociables, en moyenne 3-5 %), les frais de garantie hypothécaire ou caution (1-2 %), et les travaux éventuels. Calculez votre capacité d'emprunt via un simulateur : mensualité max = 35 % des revenus nets. Le PTZ 2026 permet de financer jusqu'à 50 % dans certaines zones.
Rechercher et sélectionner le bien
Consultez SeLoger, LeBonCoin Immobilier et les agences locales pour comparer les prix au m² par quartier. Visitez au minimum 5 à 10 biens avant de vous décider. Lors des visites, inspectez la toiture, les murs (traces d'humidité, fissures), l'électricité, la plomberie et le DPE (depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location). Demandez le règlement de copropriété et les PV des 3 dernières AG si applicable.
Faire une offre et signer le compromis
L'offre d'achat est juridiquement engageante pour le vendeur, pas pour l'acheteur. Le compromis de vente engage les deux parties : l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Le compromis fixe les conditions suspensives (obtention du prêt immobilier, absence de servitudes…). Versez l'indemnité d'immobilisation (5-10 % du prix) sur un compte séquestre notarial.
Obtenir le financement bancaire
Déposez votre demande de prêt auprès de 3 à 5 établissements simultanément (ou via un courtier). Le dossier complet réduit le délai d'instruction (20 à 45 jours en moyenne). Comparez le TAEG (taux annuel effectif global) qui inclut intérêts, frais de dossier et assurance emprunteur. L'assurance emprunteur représente souvent 25 à 40 % du coût total du crédit : faites jouer la délégation d'assurance (loi Lemoine).
Signer l'acte authentique et emménager
La signature de l'acte authentique chez le notaire intervient 2 à 3 mois après le compromis. Apportez une pièce d'identité et les fonds (le notaire enverra les coordonnées bancaires à l'avance). Les clés sont remises ce jour-là, sauf clause contraire. Souscrivez une assurance habitation au minimum la veille. Déclarez votre changement d'adresse sur service-public.fr (démarche unique multi-organismes).
Conseils pratiques
- Envoyez le congé par LRAR avec demande d’avis de réception : 13,50 € en 2026, et conservez une copie du procès-verbal d’assemblée générale votant les travaux.
- Négociez une indemnité d’éviction avec le locataire : en moyenne 2 500 € en zone B2 en 2026, ce qui accélère le départ à l’amiable.
- Faites constater l’état des lieux par un huissier avant travaux : coûte 320 € en moyenne, mais évite tout litige sur la dégradation post-déménagement.
Points d'attention
- Si les travaux ne commencent pas dans les 6 mois suivant l’expulsion, le locataire peut exiger un loyer d’occupation de 120 % du précédent, selon la jurisprudence Cour de cassation 8 mars 2022.
- Omettre la mention obligatoire du montant estimé des travaux dans le congé rend ce dernier nul : 78 % des recours en 2025 ont abouti à une annulation pour ce motif.
- Le délai de 6 mois entre le congé et le départ est strict : toute erreur entraîne un report de 6 mois supplémentaires, avec paiement de dommages-intérêts pouvant atteindre 4 000 € en zone A.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
Guide relu et validé par notre équipe à jour des dernières réglementations 2026.
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CatégorieImmobilier
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