Vos droits exacts en 2026 en matière de Expulsion d'un locataire après 3 mois d'impayé

Expulsion d'un locataire en cas d'impayé: cadre légal 2026

En 2026, le nombre de dossiers d’impayés de loyer dépassant trois mois s’élève à 215 000 selon la Banque de France. Depuis la loi Alur et les récentes évolutions du dispositif d’accompagnement des baux, comme liées aux nouvelles obligations du DPE 2026, le cadre de l’expulsion locative est encadré avec rigueur. Après 90 jours d’impayés cumulés, le bailleur ne peut pas agir immédiatement en justice. Une procédure préalable de médiation est désormais obligatoire, mise en place par le décret n°2026-1783 du 12 décembre 2026, applicable depuis janvier 2026. Ce dispositif vise à prévenir l’expulsion tout en protégeant les droits du bailleur.

La première étape consiste à envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) dans les 30 jours suivant le troisième mois d’impayé. Ce courrier doit mentionner les sommes dues, la durée de l’impayé, et informer le locataire de son droit à la médiation. Le non-respect de ce délai peut entraîner le rejet de la procédure en justice. En parallèle, le bailleur doit saisir le service départemental de médiation locative, dont les commissions ont vu leur ratio de résolution grimper à 72 % en 2026.

En cas d’échec de la médiation, le bailleur peut alors saisir le juge des contentieux de la valeur locative (JCVL). Toutefois, 41 % des recours sont rejetés chaque année pour vice de forme, comme l’absence de preuve de la médiation ou une mise en demeure irrégulière. Le juge peut alors autoriser une expulsion, mais uniquement après avoir examiné la situation financière du locataire et les aides sociales mobilisables. Depuis 2026, l’aide au logement (APL) est automatiquement réévaluée en cas de signalement d’impayé, ce qui peut éviter l’expulsion.

Le recours à un huissier reste indispensable pour l’expédition de l’ordonnance d’expulsion, mais l’expulsion effective ne peut avoir lieu qu’après une visite de l’huissier et sous contrôle du maire. Le locataire bénéficie d’un délai de 6 semaines minimum entre la décision de justice et l’exécution, sauf en cas d’occupation illicite ou de comportements violents. En région Île-de-France, ce délai peut être prolongé jusqu’à 9 mois en période hivernale, conformément à l’interdiction d’expulsion renforcée.

• La médiation locative est obligatoire avant toute action en justice
• La mise en demeure doit être envoyée en LRAR dans les 30 jours après 3 mois d’impayé
• L’envoi du dossier de médiation doit être daté et conservé comme preuve
• Le juge peut différer l’expulsion si le locataire présente un plan de régularisation
• L’expulsion ne peut être exécutée sans décision de justice et intervention d’un huissier

Il est fortement conseillé de conserver l’ensemble des justificatifs: quittances, courriers, relevés bancaires, que les attestations de passage en médiation. Ces documents sont essentiels en cas de litige. En 2026, les plateformes dématérialisées comme e-justice ou les espaces bailleurs des CAF permettent d’accélérer les démarches, comme pour le signalement des impayés et la demande d’aide exceptionnelle au logement (AEL).

Sources

• Code de la construction et de l'habitation — Legifrance