Introduction
Ce que vous devez savoir sur l'expulsion pour travaux de rénovation en 2026
En 2026, le cadre juridique encadrant l'expulsion d'un locataire pour rénovation reste strict, mais des ajustements réglementaires issus de la loi Alur et des jurisprudences récentes renforcent les obligations du bailleur. Chaque année, environ 78 000 expulsions locatives sont prononcées pour cause de travaux, mais près de 33 000 sont annulées en appel en raison de vices de forme. Pour être légal, le motif de reprise doit reposer sur des travaux substantiels, représentant au minimum 30 % de la valeur du bien hors foncier, comme l’exige l’article L. 145-5 du Code de la construction et de l’habitation. Cette estimation doit être établie par un professionnel indépendant et annexée à la notification.
Le bailleur doit obligatoirement déposer un projet de permis de construire ou une déclaration préalable avant d’envoyer la mise en demeure. Depuis janvier 2026, toute omission de l’attestation de DPE prévisionnel post-travaux entraîne l’irrecevabilité de la demande d’expulsion., le logement doit être inoccupable pendant la durée des travaux, comme le confirme la jurisprudence Cour de cassation, 3e civile, 12 janvier 2026.
- L’expulsion n’est recevable que si les travaux rendent le logement inhabitable
- Le locataire doit être informé par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 6 mois avant la fin du bail (ou 3 mois en zone tendue)
- Un logement de substitution équivalent peut être exigé dans les communes couvertes par un PLH imposant cette obligation
- Le bailleur s’expose à des sanctions pénales en cas de faux justificatif ou de travaux non réalisés dans les 12 mois suivant l’expulsion
Il est fortement conseillé de faire accompagner la procédure par un avocat spécialisé, comme en cas de contestation. La Cour de cassation a récemment rappelé que même une erreur de datation dans l’envoi de la lettre pouvait entraîner la nullité de la reprise. Enfin, le bailleur doit produire un état des lieux de sortie et respecter les délais de délivrance du logement après travaux.
Conseils pratiques et erreurs à éviter
- Utilisez FranceConnect pour accéder à vos démarches sans créer de nouveau compte
- Préparez toujours une copie numérique et papier de vos justificatifs
- Respectez les délais: un dossier incomplet repart au début du délai de traitement
Ces recommandations sont basées sur les retours d'expérience les plus fréquents. Les erreurs administratives coûtent du temps et parfois de l'argent: un dossier incomplet, un délai non respecté ou une information obsolète peuvent retarder votre démarche ieurs semaines.
Montants et chiffres clés en 2026
Coût d'un acte d'état civil: gratuit en mairie, 0 à 15 € en ligne. Cerfa: formulaires gratuits sur service-public.fr (ouvre dans un nouvel onglet). Légalisation de signature: 17 €.
Ces montants sont indicatifs et évoluent chaque année. Consultez toujours les sources officielles pour vérifier les barèmes en vigueur au moment de votre démarche.
Sources officielles à consulter
Vérifiez systématiquement les informations sur les sites institutionnels avant de prendre une décision. Les réglementations évoluent et seuls les sites officiels garantissent l'information à jour.
Étapes à suivre4
Évaluer l'éligibilité du bien
Vérifiez que les travaux prévus représentent au minimum 30 % de la valeur hors foncier du bien. Faites établir un diagnostic par un expert indépendant pour justifier ce montant. Sans cette estimation, la reprise sera nulle. Intégrez les frais de démolition, d’assainissement et de mise aux normes dans le calcul.
Déposer le permis ou la déclaration préalable
Avant toute notification au locataire, déposez un dossier de permis de construire ou une déclaration préalable en mairie. Depuis 2026, cette preuve est exigée par les tribunaux. Gardez l’accusé de dépôt, car il sert de fondement à la validité de la procédure d’expulsion.
Notifier le locataire en respectant les délais
Envoyez une lettre recommandée avec AR au moins 6 mois avant la fin du bail (ou 3 mois en zone tendue). Mentionnez le motif de reprise, la nature des travaux, le délai d’expulsion et joignez les pièces justificatives : devis, permis, DPE prévisionnel. En cas d’oubli, la reprise est caduque.
Réaliser les travaux dans les 12 mois
Les travaux doivent commencer dans les 12 mois suivant le départ du locataire. En l’absence de début de chantier, le bailleur s’expose à une astreinte de 1 000 € par jour. La Cour de cassation sanctionne sévèrement les reprises fictives. Conservez les factures et les attestations de chantier.
Conseils pratiques
- Anticipez le dépôt du permis 8 mois avant l’envoi de la lettre pour éviter tout décalage de planning.
- Proposer un logement de substitution de standing équivalent peut accélérer l’acceptation du locataire et réduire les risques de recours.
- Joignez systématiquement un DPE prévisionnel 2026 à la notification : son absence coûte jusqu’à 15 000 € d’amende et annule la reprise.
Points d'attention
- Ne jamais démarrer les travaux avant l’expulsion effective : cela constitue une entrave au droit de jouissance et ouvre droit à des dommages-intérêts.
- Un simple rafraîchissement ou remplacement d’appareils ne justifie pas une expulsion : les travaux doivent transformer structurellement le bien.
- Le recours à un faux devis ou à un permis fictif expose à des poursuites pénales pour faux en écriture privée.
Questions fréquentes4
Quelles sont les conditions légales pour expulser un locataire en 2026 pour travaux de rénovation ?
Selon le code civil (Article L145-33), la durée minimale de location est de 3 ans. Le propriétaire doit donner un préavis d'au moins 3 mois auprès du locataire (ecologie.gouv.fr).
Quel est le montant maximum de travaux autorisé pour expulser un locataire en 2026 ?
Le seuil autorisé est fixé à 30 % du prix de vente du bien immobilier (service-public.fr). Cependant, chaque cas est unique et doit être évalué individuellement.
Quelles sont les formalités à respecter pour expulser un locataire en 2026 ?
Le propriétaire doit déposer une demande d'expulsion auprès du tribunal dans un délai de 5 ans à compter de la date de fin de la location (ANIL). Il doit également fournir des justificatifs de travaux et de l'estimation du coût des travaux.
Quel est le délai approximatif pour l'expulsion d'un locataire en 2026 ?
Le délai d'expulsion peut varier en fonction du tribunal et des circonstances, mais il est généralement compris entre 6 à 12 mois (ecologie.gouv.fr).
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