Comment investir en nue-propriété dans l'ancien rénové grâce aux nouvelles incitations fiscales Pinel+

Ce que vous devez savoir

Depuis 2023, le dispositif Pinel évolue en Pinel+ jusqu’en 2026, offrant une réduction d’impôt de 12 % sur 12 ans (plafonné à 120 000 € d’investissement, soit 14 400 € de réduction max). Pour les biens anciens rénovés, l’acquisition en nue-propriété permet de réduire le coût d’entrée: la décote peut atteindre 20 à 25 % selon l’âge du nu-propriétaire. En 2026, le bien doit respecter la réglementation environnementale RT 2012 après travaux, avec un DPE initial au minimum en classe D et un DPE final en classe C ou B. Les zones éligibles restent A, A bis et B1. Le bailleur doit respecter les plafonds de loyer (ex.: 17,43 €/m² en zone A bis en 2026) et les plafonds de ressources locataires (ex.: 56 977 € pour un célibataire en zone A bis). La nue-propriété exonère également la plus-value partiellement à la revente, selon la durée de détention. D’après la loi de finances 2026 et la DGFiP, cette stratégie cumule rendement locatif, transmission patrimoniale et optimisation fiscale.

Les délais à respecter

Attention aux délais de prescription et de recours :

• Réclamation fiscale: délai de 2 ans à compter de la notification de l'imposition
• Demande de remise gracieuse: possible à tout moment, mais plus efficace dans les 30 jours suivant la mise en recouvrement
• Saisine du conciliateur fiscal: dans les 30 jours suivant la réponse à votre réclamation
• Recours contentieux: dans les 2 mois suivant la décision du supérieur hiérarchique

Conservez une copie de toutes vos démarches et envoyez vos courriers en recommandé avec accusé de réception.

Questions fréquentes

Peut-on corriger une erreur de déclaration après le délai ?
Oui, vous pouvez déposer une réclamation auprès de votre service des impôts dans les 2 ans suivant la notification. En cas d'erreur de bonne foi, l'administration accorde généralement une remise des pénalités de retard.

Que se passe-t-il en cas de contrôle fiscal ?
Si l'administration vous notifie un contrôle, vous disposez de 30 jours pour répondre à la demande de justifications. En cas de désaccord avec les redressements proposés, vous pouvez exercer un recours hiérarchique puis saisir le tribunal administratif dans les 2 mois.

Comment bénéficier de la remise gracieuse ?
Adressez une demande écrite au centre des impôts en expliquant votre situation (perte d'emploi, maladie, événements familiaux). La remise est accordée discrétionnairement selon les circonstances.

Sources

• Service-public.fr — Immobilier
• Impots.gouv.fr — Impôts et immobilier