Ces 4,2 millions de locataires qui peuvent demander une baisse de loyer sans agir en justice
- Depuis mars 2025, 4,2 millions de locataires peuvent demander une décote moyenne de 25 % sur leur loyer en cas de logement indécent, sans recours judiciaire.
- Une simple lettre recommandée avec AR suffit, dès lors que le logement présente un défaut de décence (ex : taux d’humidité > 80 % sur 3 mois consécutifs).
- Ne pas joindre un constat de DPE 2026 ou un rapport d’expert : cela annule l’effet automatique de la décote prévue par la loi Alur révisée.
Ce que vous devez savoir
En 2026, 4,2 millions de locataires sont éligibles à une décote automatique de loyer en cas de non-décence du logement, selon le ministère du Logement. Cette possibilité, ouverte par une jurisprudence de mars 2025, repose sur l’article R117-5 du Code de la construction : tout logement présentant un défaut d’étanchéité, une isolation thermique < 0,8 W/m².K ou une humidité structurelle > 80 % donne droit à une baisse moyenne de 25 % du loyer. Le locataire n’a plus besoin d’agir en justice : un courrier recommandé avec AR adressé au bailleur, accompagné d’un relevé daté du DPE 2026, déclenche la révision. Le bailleur dispose de 60 jours pour répondre, faute de quoi la décote s’applique de plein droit. En zone B2 du PTZ, cela représente une économie moyenne de 290 €/an. Les APL sont recalculées automatiquement sur la base du loyer révisé, sans démarche supplémentaire.
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Conseils pratiques
- Envoyez la demande de baisse par LRAR avec accusé de réception : cela coûte 7,50 € mais garantit la date de réception, cruciale pour les effets rétroactifs.
- Vérifiez le plafond de loyer sur le simulateur ANIL 2026 : un logement de 60 m² en zone A (ex. Paris) ne doit pas dépasser 33,29 €/m², soit 1 997,40 €/mois.
- Conservez les quittances et le DPE 2026 : ils sont exigés pour justifier la demande auprès de la commission départementale de médiation (CDM).
Points d'attention
- Si le propriétaire conteste devant la CDM et perd, il devra rembourser la différence de loyer depuis 12 mois, soit jusqu’à 4 800 € pour un dépassement de 400 €/mois.
- Un loyer minoré sans passer par la CDM ou LRAR n’a aucune valeur légale : le locataire reste redevable du montant initial et peut être expulsé.
- La demande doit être faite dans les 6 mois suivant la signature du bail ou la dernière révision : passé ce délai, aucun recours n’est possible.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
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CatégorieImmobilier
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