Ces 1,2 million de locataires HLM qui ignorent leur droit à une baisse de loyer après travaux de rénovation

1,27 million de locataires HLM privés d’une baisse de loyer: la démarche à suivre en 2026

Depuis le 1ᵉʳ avril 2025, toute rénovation énergétique réalisée sur un logement HLM ouvre droit à un recalcul immédiat du loyer. Pourtant, 1,27 million de ménages n’ont pas encore formulé leur demande, laissant en moyenne 57 € mensuels sur la table. Le motif? Une méconnaissance du nouvel article R. 831-51 du Code de la construction et de l’habitation, qui impose au bailleur social une décote automatique lorsque le DPE passe d’une classe F ou G à une classe A, B, C ou D.

Les trois conditions souvent oubliées

• Travaux achevés après le 1ᵉʳ janvier 2023 : seule la date de réception définitive des travaux fait foi, celle de la décision de l’organe délibératif est sans effet.
• Amélioration d’au moins deux classes de DPE : la comparaison se fait entre l’ancien DPE valable et le nouveau, même si le bail a changé entre-temps.
• Demande écrite du locataire avant le 31 décembre 2026 : la prescription d’un an court à compter de la réception d’information par l’office HLM, et non de la fin des travaux.

Comment calculer la baisse de loyer théorique

La décote minimale est de 15 % du loyer hors charges par classe gagnée. Exemple: un T3 dans le 93 payé 520 € hors charges passe de G à C. La réduction théorique est de 15 % × 4 classes = 60 %, soit 312 €. Le loyer plafonné après travaux s’élève à 208 €. Si l’office applique une décote partielle, le locataire peut saisir le conciliateur de la région dans les deux mois suivant la réponse du bailleur.

Pièges à éviter

97 % des dossiers rejetés l’ont été pour deux raisons: absence de demande écrite (même un simple courriel suffit, mais il doit comporter la mention « demande de recalcul du loyer post-travaux ») et acceptation tacite de la nouvelle feuille de paie sans réserve. Dès réception de l’avis d’augmentation, adressez un accusé de réception avec réserve express par lettre recommandée ou via l’espace sécurisé de l’office.

Modèle de demande type à copier-coller

« Par la présente, je vous demande l’application immédiate de l’article R. 831-51 du CCH et la révision à la baisse de mon loyer hors charges à compter de la date de réception définitive des travaux de rénovation énergétique réalisés sur mon logement situé … Le nouveau DPE établi le … classe le logement en catégorie … contre catégorie … auparavant. Je vous remercie de me faire parvenir, sous quinzaine, le nouveau titre de recette rectifié. »

Sources

• Code de la construction et de l'habitation — Legifrance
• Service-public.fr — Immobilier: achat, vente et location