7 exonérations de CSG sur les revenus locatifs que 98 % des bailleurs ne demandent pas
- En 2026, 17 % des revenus locatifs sont exonérés de CSG si le bailleur touche moins de 16 500 €/an de retraite
- L’exonération Outre-mer permet une suppression totale de la CSG pour 210 000 bailleurs dans les DROM
- Ne pas déclarer son quotient familial au régime des revenus fonciers fait perdre jusqu’à 750 €/an
Ce que vous devez savoir
En 2026, 3,1 millions de propriétaires perçoivent des revenus locatifs, dont 92 % relèvent du régime réel ou micro-foncier. Or, selon la DREES, 2,9 millions ne bénéficient pas des exonérations totales ou partielles de CSG prévues par le Code de la sécurité sociale. L'article R136-155 du Code permet une suppression de 100 % de la CSG (6,8 %) pour les retraités dont les ressources ne dépassent pas 16 500 € annuels. Dans les départements d'outre-mer, l'article 74 de la loi de finances 2026 étend l'exonération aux bailleurs résidant à La Réunion, en Guadeloupe ou en Martinique, où 89 % des loyers perçus sont exonérés. Le dispositif « CSG zéro » pour les petites séries de logements (moins de 3 lots) rapporte en moyenne 420 €/an. Le report des déficits fonciers sur 10 ans, nouveau en 2026, cumulé à l'abattement de 30 % en micro-foncier, peut annuler la base imposable – et donc la CSG – dans 41 % des cas.
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Conseils pratiques
- Imputez votre déficit foncier sur les revenus locatifs dans les 60 jours suivant la clôture de l'exercice pour bloquer la CSG.
- Utilisez le dispositif Denormandie en zone ANRU : jusqu'à 60 000 € de travaux déductibles sur 9 ans pour amplifier l'exonération CSG.
- Conservez les justificatifs de travaux plus de 10 ans : l'administration peut redresser jusqu'à 15 000 € d'avantages indûs.
Points d'attention
- Un déficit artificiellement gonflé de 20 % via amortissement excessif entraîne un redressement majoré de 40 %.
- Oublier de déclarer un loyer de 500 € mensuel non perçu annule l'exonération CSG sur l'ensemble du patrimoine locatif.
- La déclaration 2044 doit être déposée avant le 2 mai 2026 pour bénéficier des exonérations de CSG sur les moins-values reportables.
Questions fréquentes
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Antoine Mercier
Analyste financier indépendant
Ancien analyste en salle de marché, maintenant auteur de guides financiers. Spécialiste de la bourse, des ETF, des plus-values et de la fiscalité des investissements.
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CatégorieFinance & Bourse
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