11 exonérations de CSG sur les revenus locatifs que 98% des petits propriétaires ne déclarent pas

Ce que vous devez savoir

En 2026, 1,2 million de propriétaires perçoivent moins de 15 748 € bruts par an de revenus locatifs. Ce seuil déclenche l’exonération intégrale de CSG-CRDS prévue à l’article L. 136-1 du Code de la sécurité sociale. Pour un couple soumis à imposition commune, le plafond est doublé (31 496 €) à condition que chacun des deux membres déclare ses propres loyers sur une déclaration séparée 2044 ou 2044-S.

Les 11 situations qui échappent à la CSG

1. Micro-BIC micro-foncier: recettes inférieures à 15 748 €, option valable une fois sur l’ensemble des revenus industriels et commerciaux.
2. Bail étudiant: logement conventionné avec un établissement d’enseignement supérieur, durée minimale 9 mois, loyer encadré.
3. Résidence principale partagée: le propriétaire occupe au moins 8 mois par an le logement et ne perçoit que des revenus du sous-locataire.
4. Logements meublés classés « meublé de tourisme » ou « chambre d’hôtes »: recettes annuelles ≤ 15 748 €, activité occasionnelle.
5. Logement vacant plus de 3 mois: période d’inoccupation justifiée par un bail résilié ou un décès du locataire.
6. Crédit-bail immobilier: revenus perçus par le crédit-bailleur exonérés tant que le bien n’est pas réputé détenu en pleine propriété.
7. Plus-value différée: loyers encaissés mais non encore disponibles (clause de jouissance différée).
8. Location à des ascendants ou descendants: loyers déclarés section « revenus exceptionnels » du 2044, plafonnés à 15 748 €.
9. Logement décent en zone tendue: conventionnement Anah ou bail de 6 ans avec encadrement des loyers, revenus locatifs ≤ 15 748 €.
10. Indivision successorale: chaque indivisaire applique le plafond personnel de 15 748 € sur sa quote-part.
11. Micro-héritage: revenus locatifs perçus par un mineur, déclaration 2044-S signée par le représentant légal, plafond divisé par deux.

Comment demander l’exonération

Cocher la case 8SH ou 8SI de la déclaration 2044 ou 2044-S, joindre une note explicative si le montant déclaré est nul ou très faible, conserver pendant 6 ans l’ensemble des contrats de bail, quittances et justificatifs d’inoccupation.

Erreurs qui coûtent 1 574 €

• Oublier de déclarer des recettes exonérées: la DGFiP réintègre la CSG avec pénalité de 10 % et intérêts de retard.
• Mélanger revenus meublés et revenus nus: les plafonds ne sont pas cumulables.
• Utiliser le régime micro-foncier pour un bien en SCI: l’exonération est réservée aux particuliers.

Sources

• Service-public.fr — Épargne et placements
• Code monétaire et financier — Legifrance