- La flat tax à 20,2 % s'applique depuis 2026 avec une option irrévocable pendant 5 ans
- Le seuil du micro-foncier est fixé à 15 000 € de recettes annuelles
- Ne pas déclarer les charges déductibles en régime réel peut entraîner une surimposition de plusieurs milliers d'euros
Introduction
Comprendre le régime fiscal des revenus locatifs en 2026
En 2026, les revenus locatifs sont soumis à deux régimes fiscaux: l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu ou l’option pour la flat tax à 20,2 %. Selon le BOFiP mis à jour le 5 janvier 2026 (réf. BOI-RFPI-10-10-20-10), cette flat tax comprend 17,2 % d’impôt sur le revenu et 3 % de prélèvements sociaux. Le choix de la flat tax s’applique à l’ensemble des revenus fonciers et valeurs mobilières, sans possibilité de revenir en arrière pendant 5 ans. Le seuil du régime micro-foncier est maintenu à 15 000 € de recettes annuelles, avec un abattement forfaitaire de 30 %. Pour un loyer annuel de 12 000 €, le revenu imposable est de 8 400 €. Au-delà de ce seuil, le régime réel s’impose, permettant la déduction de charges réelles comme l’entretien, les intérêts d’emprunt ou la taxe foncière.
Étapes à suivre pour la déclaration
- Identifier le régime applicable selon le montant des recettes locatives (inférieur ou supérieur à 15 000 € en 2026, déclaré en 2026)
- Opter pour la flat tax via case 2OP sur la déclaration 2042, avant le 18 mai 2026 pour les déclarations papier
- Reporter les revenus bruts dans la section dédiée (case 4BE pour le micro-foncier)
- Déduire les charges réelles si en régime réel, y compris la décote de 50 % sur les amortissements en VEFA
- Joindre les justificatifs en cas de contrôle, comme les quittances de loyer et factures de travaux
Points clés à retenir
L’option pour la flat tax est globale et irrévocable pendant 5 ans, selon l’article 125 A du CGI. En régime réel, la déficience foncière est limitée à 10 700 € par an, reportable sur 10 ans. Les plus-values sur cession de biens locatifs restent taxées à 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec un abattement de 1,85 % par an de détention au-delà de 6 ans, plafonné à 85 % après 30 ans. Un propriétaire avec 25 000 € de recettes locatives doit obligatoirement opter pour le régime réel.
Sources
- BOFiP-IOF-RFPI-10-10-20-10 du 5 janvier 2026
- Code général des impôts, article 125 A et 200 quinquies
- impots.gouv.fr – Revenus fonciers 2026
- Instruction fiscale 2026-000077 sur la déclaration 2042
Étapes à suivre3
Identifier son régime fiscal
Vérifiez si vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 15 000 € (2026) pour bénéficier du micro-foncier avec abattement de 30 %. Au-delà, le régime réel est obligatoire. Par exemple, 18 000 € de loyers impose la déclaration en réel avec déduction des charges comme les intérêts d’emprunt ou les travaux. Cette règle est précisée dans le BOFiP du 5 janvier 2026.
Opter pour la flat tax
Si vous choisissez la flat tax à 20,2 %, cochez la case 2OP sur votre déclaration 2042 avant le 18 mai 2026 (date limite papier). Cette option est globale pour tous les revenus de capitaux mobiliers et fonciers et est irrévocable pendant 5 ans selon l’article 125 A du CGI. Elle peut être avantageuse pour les contribuables en tranche marginale supérieure à 30 %.
Déclarer les revenus et charges
En micro-foncier, indiquez vos recettes brutes en case 4BE. En régime réel, saisissez le détail des recettes et des charges déductibles (case 4BB à 4BS). Les déficits fonciers sont limités à 10 700 € par an et reportables sur 10 ans. Par exemple, un déficit de 12 000 € ne déduit que 10 700 € en 2026, le surplus en 2027.
Conseils pratiques
- Déclarez toutes vos charges déductibles en régime réel : jusqu’à 10 700 € de déficit peuvent être reportés sur 10 ans
- Optez pour la flat tax si votre tranche marginale d’imposition dépasse 30 %, cela peut générer une économie de 10 points d’impôt
- Conservez 3 ans les quittances de loyer et factures de travaux, exigibles en cas de vérification fiscale
Points d'attention
- L’option pour la flat tax est irrévocable pendant 5 ans : un changement de situation fiscale pourrait devenir coûteux
- Omettre de déclarer un revenu locatif supérieur à 15 000 € entraîne une requalification automatique en régime réel et des pénalités de 10 %
Questions fréquentes3
Quelle est la date limite pour la déclaration 2026 ?
La date limite de déclaration en ligne des revenus 2025 est fixée au 5 juin 2026 pour les départements 01 à 19, au 12 juin pour les départements 20 à 54, et au 19 juin pour les départements 55 à 976. En cas de retard, une majoration de 10 % est appliquée automatiquement.
Comment consulter mon avis d'imposition ?
Vous pouvez consulter votre avis d'imposition sur impots.gouv.fr dans votre espace particulier, rubrique "Consultation de votre avis d'impôt". L'avis est disponible quelques jours après la déclaration. En cas de désaccord, vous disposez d'un délai de recours contentieux de 2 mois à compter de la réception de l'avis.
Quels sont les revenus exonérés d'impôt sur le revenu ?
Sont exonérés : les allocations familiales, l'allocation adulte handicapé (AAH), le RSA, les prestations compensatoires, les rentes viagères issues d'accidents du travail, et certains revenus de source étrangère selon les conventions fiscales. Vérifiez votre situation sur service-public.fr.
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