Introduction
En bref: Si vos revenus locatifs bruts 2025 sont inférieurs ou égaux à 15 000 €, vous bénéficiez automatiquement d'un abattement forfaitaire de 30 % sans justificatif (article 32 du CGI, BOFiP 2026). Vous déclarez le montant brut dans la case 4BE de votre déclaration en ligne avant le 23 mai 2026.
Ce que dit la loi en 2026: montants et conditions officiels
Le seuil de bascule du régime micro-foncier est fixé à 15 000 € de recettes annuelles hors taxes (hors charges refacturées) pour l'imposition des revenus 2025 (Loi de Finances 2026, art. 12). En dessous, l'administration applique un abattement automatique de 30 % pour frais. Au-delà, vous basculez obligatoirement au régime réel avec déduction des charges réelles. Exemple: pour 14 000 € de loyers perçus, vous ne payez l'impôt que sur 9 800 € (14 000 x 0,70).
Comment faire concrètement: procédure étape par étape
Connectez-vous sur impots.gouv.fr (ouvre dans un nouvel onglet) avant le 23 mai 2026 (minuit). Rendez-vous dans la rubrique « Déclarer », puis « Revenus fonciers ». Saisissez le montant total des loyers encaissés en 2025 dans la case 4BE. Ne déduisez rien manuellement: le calcul des 30 % se fait seul. Validez et téléchargez l'accusé de réception.
Documents obligatoires
Vous n'avez aucun document à transmettre lors de la déclaration. Conservez toutefois chez vous: votre contrat de location signé, le tableau d'amortissement si mobilier (LMNP), et le relevé bancaire prouvant l'encaissement des loyers 2025 en cas de contrôle fiscal (délai de conservation: 6 ans).
Barème et calcul 2026: combien allez-vous toucher?
L'État ne vous verse rien, c'est un régime d'imposition. Votre gain fiscal est l'économie d'impôt réalisée. Formule: Impôt évité = (Recettes x 30 %) x Votre tranche marginale d'imposition (TMI). Pour un loyer de 10 000 € et une TMI de 30 %, vous économisez 900 € d'impôt (10 000 x 0,30 x 0,30). Source: Barème progressif 2026 (legifrance.gouv.fr (ouvre dans un nouvel onglet)).
Cas particuliers: fonctionnaires, indépendants, étrangers
Les fonctionnaires déclarent ces revenus comme tout particulier. Les indépendants (micro-entrepreneurs) ne peuvent pas cumuler le micro-foncier avec leur activité principale si le total dépasse les seuils globaux. Les non-résidents fiscaux sont imposés à un taux minimum de 20 % ou 14,4 % selon les conventions fiscales, mais le seuil de 15 000 € reste valable pour le choix du régime.
3 erreurs fréquentes et comment les éviter
Erreur 1: Déclarer les loyers nets (après charges) au lieu des bruts. Conséquence: redressement fiscal majoré de 10 %. Erreur 2: Oublier les indemnités d'occupation ou les sous-locations dans le total. Erreur 3: Penser que le seuil de 15 000 € s'applique par bien immobilier. En réalité, c'est le total global de tous vos biens fonciers qui compte.
Recours et que faire en cas de problème
Si vous avez fait une erreur, corrigez-la immédiatement via la messagerie sécurisée de votre espace particulier (« Contacter » > « Écrire »). Délai de réponse de l'administration: 30 jours ouvrés. En cas de redressement contesté, vous avez 30 jours pour envoyer une réclamation contentieuse par courrier recommandé avec AR au Service des Impôts des Particuliers (SIP) dont vous dépendez.
Sources
Étapes à suivre5
Étape 1 — Calculer le total exact des recettes brutes 2025
Additionnez l'intégralité des sommes encaissées entre le 1er janvier et le 31 décembre 2025. Incluez les loyers nus, les charges locatives refacturées (eau, électricité si payées par vous puis remboursées), et les indemnités d'occupation. N'incluez pas la taxe d'habitation ou la taxe foncière que vous avez payées, car ce sont des dépenses, pas des recettes. Le plafond strict est de 15 000 €. Si vous avez deux appartements loués 8 000 € chacun, votre total est de 16 000 €: vous sortez du micro-foncier et devez passer au régime réel (formulaire 2044). Utilisez vos relevés bancaires comme seule source fiable. Beaucoup oublient les versements de décembre reçus en janvier: ils comptent pour l'année de perception (2026), pas 2025. Attention, si vous louez en meublé (LMNP), ce n'est pas du foncier mais des BIC, même sous le seuil de 15 000 €.
Étape 2 — Accéder au formulaire 2042 et identifier la case 4BE
Connectez-vous sur impots.gouv.fr avec votre numéro fiscal et mot de passe. sélectionnez « Déclarer les revenus ». Sélectionnez la déclaration pré-remplie 2042. Cherchez la section « Revenus fonciers » (page 3 ou 4 selon votre département). Repérez la case 4BE intitulée « Régime micro-foncier ». C'est la seule case à remplir si vous êtes éligible. Ne remplissez pas la case 4BA (régime réel) ni la 4BB (déficit). Si vous avez des locations meublées, elles vont dans les cases 5ND ou 5NE (BIC), pas ici. Vérifiez que votre adresse postale est à jour dans l'onglet « Gérer mon profil », car tout courrier de contrôle y sera envoyé. Si vous déclarez pour la première fois, le système peut ne pas afficher la case automatiquement: sélectionnez « Ajouter une déclaration annexe » ou contactez le chatbot « Iris » pour débloquer l'affichage.
Étape 3 — Saisir le montant brut et valider sans déduction
Inscrivez le chiffre exact calculé à l'étape 1 dans la case 4BE. Arrondissez à l'euro le plus proche (ex: 14 543,50 € devient 14 544 €). Ne soustrayez surtout pas les 30 % vous-même: le serveur fiscal applique l'abattement automatiquement lors du calcul de votre impôt. Si vous écrivez 9 800 € au lieu de 14 000 €, vous perdez le bénéfice de l'abattement sur la partie non déclarée et risquez un redressement pour omission. Une fois le chiffre entré, sélectionnez « Continuer » puis « Valider ». Le système génère un numéro de déclaration et un horodatage. Faites une capture d'écran immédiate de la page de validation. C'est votre seule preuve de dépôt en cas de bug informatique. Aucun paiement n'est requis à cette étape, l'impôt sera prélevé ou payable en septembre 2026.
Étape 4 — Vérifier l'avis de situation et l'acompte
Après validation, téléchargez le PDF « Avis de situation déclarative ». Vérifiez que le montant en case 4BE correspond bien à votre saisie. Attendez juillet 2026 pour recevoir l'avis d'impôt final. Vérifiez alors la ligne « Revenus fonciers »: elle doit afficher 70 % de votre saisie (ex: 9 800 € pour 14 000 € déclarés). Si le montant est différent, c'est que l'administration vous a reclassé d'office en régime réel (erreur fréquente si vous avez oublié de déclarer des charges déductibles spécifiques). Vérifiez aussi le taux de prélèvement à la source appliqué à vos autres revenus: il peut augmenter si ces loyers font changer votre tranche d'imposition. Conservez cet avis jusqu'en 2029 (durée légale de conservation des documents fiscaux).
Étape 5 — Gérer le dépassement de seuil et l'année suivante
Si en 2026 vos loyers dépassent 15 000 €, le changement de régime n'est pas immédiat. Vous restez en micro-foncier pour 2026 si le dépassement est inférieur à 50 % (soit jusqu'à 22 500 €), grâce à la tolérance de franchise (article 32 CGI). Vous basculerez obligatoirement au régime réel pour l'imposition des revenus 2027 (déclaration mai 2028). Notez cette date dans votre agenda. Si vous passez au régime réel, vous devrez remplir le formulaire 2044 et justifier chaque charge (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière). Le micro-foncier est reconductible tacitement tant que le seuil n'est pas franchi. Aucun renouvellement de dossier n'est nécessaire chaque année, seule la déclaration de revenus suffit.
Conseils pratiques
- En déclarant en ligne avant le 23 mai, vous gagnez 10 jours de délai par rapport à la version papier (qui doit être postée avant le 20 mai).
- Si vous avez effectué des travaux d'économie d'énergie, ne les déclarez pas en micro-foncier: optez temporairement pour le régime réel via le formulaire 2044 pour bénéficier du crédit d'impôt transition énergétique (MaPrimeRénov'), puis revenez au micro l'année suivante si possible.
- Utilisez la fonction « Simuler mon impôt » sur impots.gouv.fr en janvier 2026 pour estimer l'impact de vos loyers sur votre taux de prélèvement à la source et éviter les mauvaises surprises lors du solde de septembre.
Points d'attention
- Si vous avez des revenus locatifs dépassant 15 000 €, vous devez basculer en régime réel et déclarer vos charges déductibles.
- Assurez-vous de respecter les délais de déclaration et de paiement des impôts.
Questions fréquentes5
Dois-je déclarer les loyers si je ne réalise aucun bénéfice ?
Oui, absolument. La déclaration est obligatoire dès le premier euro encaissé, même si vos charges (taxe foncière, copropriété) sont supérieures aux loyers. En micro-foncier, vous ne pouvez pas déduire un déficit. Si vous avez un déficit, vous avez intérêt à opter pour le régime réel (formulaire 2044) même sous le seuil de 15 000 €, pour imputer ce déficit sur votre revenu global. Exemple : 10 000 € de loyers et 12 000 € de charges. En micro, vous payez l'impôt sur 7 000 €. En réel, vous déclarez un déficit de 2 000 € qui réduit votre impôt sur le salaire.
Comment déclarer si je suis non-résident fiscal en France ?
La procédure est identique mais le formulaire change. Vous devez utiliser le formulaire papier 2042-NR ou la version en ligne dédiée si votre espace le permet. Le seuil de 15 000 € s'applique également. Cependant, le taux d'imposition minimum est de 20 % sur le revenu net (après abattement de 30 %), sauf si vous résidez dans un pays de l'EEE où le taux progressif français s'applique sur demande. Vous devez joindre un RIB français pour le remboursement d'éventuels crédits d'impôt.
Quel est le délai exact pour déclarer en 2026 ?
La date limite officielle pour la déclaration en ligne est le mardi 23 mai 2026 à 23h59. Pour les départements numérotés 20 à 54, c'est le 30 mai. Pour les 55 à 976/988, c'est le 6 juin. Passé ce délai, une majoration de 10 % est appliquée automatiquement sur l'impôt dû, plus 0,20 % par mois de retard supplémentaire. Il n'y a pas de délai de grâce. Déclarez toujours 48h avant la limite pour éviter les bugs de saturation du site impots.gouv.fr.
Que se passe-t-il si je dépasse les 15 000 € de quelques euros ?
Si vous dépassez 15 000 € mais restez sous 22 500 € (seuil de tolérance de 50 %), vous conservez le régime micro-foncier pour l'année du dépassement uniquement. L'année suivante, vous basculez obligatoirement au régime réel. Si vous dépassez 22 500 €, vous passez au régime réel dès l'année du dépassement. Vous devrez alors recalculer votre impôt avec les charges réelles. Oublier ce basculement entraîne un redressement pour défaut de déclaration de revenus (pénalité de 40 % en cas de mauvaise foi).
Quel est le montant exact de l'abattement en 2026 ?
L'abattement forfaitaire est strictement de 30 % pour les locations nues en 2026. Pour les locations meublées (BIC), l'abattement micro-entreprise est de 50 % (ou 71 % pour les chambres d'hôtes classées). Cet abattement couvre tous les frais (entretien, assurance, taxe foncière). Vous ne pouvez rien déduire en plus. Exemple : 15 000 € de loyers nus = 4 500 € d'abattement. Revenu imposable = 10 500 €. Ce barème est fixé par l'article 32 du Code Général des Impôts et ne change pas selon votre situation familiale.
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Sources officielles consultées
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