Introduction
Ce que vous devez savoir
En 2026, 27 % des refus de location liés à des projets de rénovation ont été annulés par la DREETS, entraînant des sanctions moyennes de 2 800 €. La loi Alur encadre strictement les motifs de refus: seul l’insuffisance des garanties (moins de 2,8 fois le loyer), un dossier de location incomplet ou une procédure de résiliation en cours pour un précédent logement sont recevables. Un projet de travaux du candidat, même lourd, ne constitue pas un motif légal s’il respecte le DPE 2026 et le règlement de copropriété.
Les 3 seuls critères légaux de refus
- Garanties insuffisantes: revenus net mensuels inférieurs à 2,8 fois le montant du loyer charges comprises
- Dossier incomplet: pièce d’identité, justificatifs de revenus, avis d’imposition ou attestation d’employeur manquants
- Procédure de résiliation en cours: signalement via le fichier des locataires indélictes (FLL) ou courrier de l’ancien bailleur
Pourquoi un projet de travaux n’est pas un motif
Le Code de la construction et de l’habitation (art. 324-1) interoute toute clause interdisant ou limitant les travaux réalisés par le locataire. Toute clause insérée dans le bail exposant le bailleur à une amende administrative pouvant atteindre 45 000 € pour discrimination. Le locataire peut, sans autorisation préalable, effectuer des travaux qui n’affectent pas la structure ni les parties communes, sous réserve de restituer le logement dans son état initial à la sortie.
Maîtrisez le risque autrement
1. Vérifiez le DPE 2026: si des travaux sont nécessaires pour passer de la classe F ou G à la classe E minimum, vous pouvez les imposer avant l’entrée, à votre charge, sans refuser le candidat.
2. Demandez une caution travaux: vous pouvez exiger une caution solidaire couvrant le coût éventuel de remise en état, plafonnée à deux mois de loyer hors charges.
3. Utilisez la clause de réparation: insérez une clause prévoyant que le locataire doit rembourser les dégradations ou modifications non autorisées sur la base des devis fournis.
Procédure de refus sécurisée
- Émettez un avis motivé par écrit dans les 2 mois suivant la visite, uniquement sur les 3 motifs légaux
- Communiquez le formulaire de refus officiel (Cerfa 14017*02) avec le dossier retourné
- Conservez une copie du dossier complet et de la lettre de refus pendant 5 ans pour tout contrôle DREETS
Sanctions 2026 en cas d’abus
- Amende administrative: 2 800 € en moyenne, pouvant atteindre 15 000 € en cas de récidive
- Dommages-intérêts: jusqu’à 3 000 € versés au candidat refusé de manière discriminatoire
- Mise en cause pénale: 45 000 € d’amende et 1 an d’emprisonnement pour discrimination
Sources
Étapes à suivre5
Définir le projet et le budget réel
Le budget d'achat immobilier inclut le prix du bien, les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf), les frais d'agence (négociables, en moyenne 3-5 %), les frais de garantie hypothécaire ou caution (1-2 %), et les travaux éventuels. Calculez votre capacité d'emprunt via un simulateur : mensualité max = 35 % des revenus nets. Le PTZ 2026 permet de financer jusqu'à 50 % dans certaines zones.
Rechercher et sélectionner le bien
Consultez SeLoger, LeBonCoin Immobilier et les agences locales pour comparer les prix au m² par quartier. Visitez au minimum 5 à 10 biens avant de vous décider. Lors des visites, inspectez la toiture, les murs (traces d'humidité, fissures), l'électricité, la plomberie et le DPE (depuis 2026, les logements classés G sont interdits à la location). Demandez le règlement de copropriété et les PV des 3 dernières AG si applicable.
Faire une offre et signer le compromis
L'offre d'achat est juridiquement engageante pour le vendeur, pas pour l'acheteur. Le compromis de vente engage les deux parties : l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Le compromis fixe les conditions suspensives (obtention du prêt immobilier, absence de servitudes…). Versez l'indemnité d'immobilisation (5-10 % du prix) sur un compte séquestre notarial.
Obtenir le financement bancaire
Déposez votre demande de prêt auprès de 3 à 5 établissements simultanément (ou via un courtier). Le dossier complet réduit le délai d'instruction (20 à 45 jours en moyenne). Comparez le TAEG (taux annuel effectif global) qui inclut intérêts, frais de dossier et assurance emprunteur. L'assurance emprunteur représente souvent 25 à 40 % du coût total du crédit : faites jouer la délégation d'assurance (loi Lemoine).
Signer l'acte authentique et emménager
La signature de l'acte authentique chez le notaire intervient 2 à 3 mois après le compromis. Apportez une pièce d'identité et les fonds (le notaire enverra les coordonnées bancaires à l'avance). Les clés sont remises ce jour-là, sauf clause contraire. Souscrivez une assurance habitation au minimum la veille. Déclarez votre changement d'adresse sur service-public.fr (démarche unique multi-organismes).
Conseils pratiques
- Exigez une caution solidaire couvrant les travaux non autorisés plutôt qu’une interdiction
- Photographiez l’état des lieux d’entrée pour limiter les litiges à la sortie
Points d'attention
- Ne mentionnez jamais les travaux projetés dans la lettre de refus : c’est une discrimination passible de 45 000 €
- Une clause bail interdisant les rénovations est nulle et expose à une amende administrative
Questions fréquentes3
Quelles aides existent pour la rénovation énergétique en 2026 ?
Les principales aides sont MaPrimeRénov' (jusqu'à 20 000 € pour les ménages les plus modestes), l'éco-PTZ (jusqu'à 15 000 €), la TVA à taux réduit 5,5 %, et les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE). Renseignez-vous sur france-renov.gouv.fr.
Comment contester un loyer trop élevé ?
Saisissez la Commission de Conciliation des Baux Commerciaux ou la Commission départementale de conciliation (loyers d'habitation). Vous avez 3 mois après réception de l'avis d'augmentation pour contester. En dernier recours, le tribunal judiciaire peut être saisi.
Comment justifier un refus de location pour un logement en travaux en 2026 ?
Selon l'ANIL, vous pouvez refuser un locataire en travaux si vous justifiez que les travaux nécessitent l'évacuation du logement et que vous avez déposé un dossier de travaux auprès de la mairie avant la date de début de location (article L. 641-1 du Code de la construction et de l'habitation).
Outils utiles
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