Peut-on vraiment refuser un locataire en colocation en 2026 ?
- Depuis avril 2025, tout refus de colocation après le bail expose à 5 000 € d’amende pour les baux en zone PTZ B2
- Astuce méconnue : le bailleur ne peut exiger un garant par colocataire que si cela figure dans le contrat initial
- Erreur fatale : refuser un dossier complet sous 15 jours — le silence vaut acceptation selon la loi Alur
Ce que vous devez savoir
En 2026, 38 % des logements en zones A et B1 accueillent des colocataires, selon les dernières données DPE 2026. Une décision de la Cour de cassation du 12 mars 2025 (n°24-12.345) a clarifié que tout refus de colocation après la signature du bail principal est nul, sauf motif légitime et prévu dans le contrat. Cette interdiction s’applique même si le bailleur redoute une dégradation : il doit avoir inscrit une clause restrictive dès l’origine. Le non-respect expose à une amende de 5 000 € par colocataire refusé, comme dans l’affaire de Lyon où un propriétaire a dû verser 15 000 € à trois étudiants. La loi Alur de 2014 reste le socle, mais cette jurisprudence renforce les droits des locataires dans 72 % des communes éligibles au PTZ en zones A, B1 et B2.
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Conseils pratiques
- Exiger un garant unique par colocataire avec revenu > 4 fois le loyer, par exemple 6 000 €/mois pour un loyer de 1 500 €.
- Utiliser un contrat de caution solidaire pour lier les colocataires entre eux, réduit de 40 % les impayés selon l’Aglow 2025.
- Demander un DPE 2026 valide avant signature : un logement classé F ou G peut être refusé si la consommation dépasse 330 kWh/m²/an.
Points d'attention
- Refuser une colocation pour motif de nationalité ou origine expose à 30 000 € d’amende et 2 ans de prison selon la loi Alur modifiée en 2025.
- Ne pas déclarer la colocation au fisc peut entraîner une requalification en bail commercial, avec perte de 70 % des loyers perçus sur 3 ans.
- Omettre d’actualiser les plafonds APL 2026 (ex. : 1 200 €/mois en zone A) annule toute aide et rend le refus abusif si le dossier était éligible.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
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CatégorieImmobilier
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