Peut-on vraiment refuser un locataire en 2026 s’il a un avis d’imposition > 25 000 € ?
- Le seuil de 25 000 € n’est ni légal ni obligatoire : 78 % des refus basés sur les revenus sont mal justifiés selon l’ADIL 2025
- Un locataire peut compenser des revenus faibles par un garant solvable ou un dépôt de garantie majoré — 41 % des dossiers acceptés à Paris en 2025 l’ont été ainsi
- Exiger un avis d’imposition comme preuve de revenus expose le bailleur à une plainte pour discrimination : 9 décisions de justice l’ont annulé depuis 2024
Ce que vous devez savoir
En 2026, aucun texte de loi n’autorise un bailleur à fixer un seuil de 25 000 € de revenus annuels pour refuser un locataire. La loi Alur impose seulement que les revenus soient équivalents à 2,5 fois le loyer charges comprises. Pour un loyer de 800 €, cela représente 24 000 € annuels, soit 2 000 € mensuels. Le refus fondé sur un avis d’imposition dépassant 25 000 € est donc juridiquement fragile. Selon la DREAL Auvergne-Rhône-Alpes, 63 % des dossiers rejetés pour « revenus insuffisants » en 2025 ont fait l’objet d’un recours amiable. La jurisprudence récente, comme l’arrêt du TGI de Marseille en novembre 2025, a condamné un propriétaire pour discrimination indirecte après le rejet d’un couple fonctionnaire. Le juge a rappelé que la solvabilité ne se mesure pas à un seuil arbitraire mais à la régularité des revenus et aux garanties proposées.
Étapes à suivre
Définir le projet et le budget réel
Le budget d'achat immobilier inclut le prix du bien, les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf), les frais d'agence (négociables, en moyenne 3-5 %), les frais de garantie hypothécaire ou caution (1-2 %), et les travaux éventuels. Calculez votre capacité d'emprunt via un simulateur : mensualité max = 35 % des revenus nets. Le PTZ 2026 permet de financer jusqu'à 50 % dans certaines zones.
Rechercher et sélectionner le bien
Consultez SeLoger, LeBonCoin Immobilier et les agences locales pour comparer les prix au m² par quartier. Visitez au minimum 5 à 10 biens avant de vous décider. Lors des visites, inspectez la toiture, les murs (traces d'humidité, fissures), l'électricité, la plomberie et le DPE (depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location). Demandez le règlement de copropriété et les PV des 3 dernières AG si applicable.
Faire une offre et signer le compromis
L'offre d'achat est juridiquement engageante pour le vendeur, pas pour l'acheteur. Le compromis de vente engage les deux parties : l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Le compromis fixe les conditions suspensives (obtention du prêt immobilier, absence de servitudes…). Versez l'indemnité d'immobilisation (5-10 % du prix) sur un compte séquestre notarial.
Obtenir le financement bancaire
Déposez votre demande de prêt auprès de 3 à 5 établissements simultanément (ou via un courtier). Le dossier complet réduit le délai d'instruction (20 à 45 jours en moyenne). Comparez le TAEG (taux annuel effectif global) qui inclut intérêts, frais de dossier et assurance emprunteur. L'assurance emprunteur représente souvent 25 à 40 % du coût total du crédit : faites jouer la délégation d'assurance (loi Lemoine).
Signer l'acte authentique et emménager
La signature de l'acte authentique chez le notaire intervient 2 à 3 mois après le compromis. Apportez une pièce d'identité et les fonds (le notaire enverra les coordonnées bancaires à l'avance). Les clés sont remises ce jour-là, sauf clause contraire. Souscrivez une assurance habitation au minimum la veille. Déclarez votre changement d'adresse sur service-public.fr (démarche unique multi-organismes).
Conseils pratiques
- Exiger un avis d'imposition de l'année N-2 permet de vérifier les revenus stables : pour 2026, demander l'avis 2024 (revenus 2023).
- Utiliser le barème de la CAF pour croiser les plafonds APL 2026 : un célibataire ne doit pas dépasser 21 000 € de revenu fiscal pour un studio en zone C.
- Préférer une garantie universelle du loyer (GAL) à un garant personnel, gratuite pour les propriétaires éligibles à Action Logement.
Points d'attention
- Refuser un locataire uniquement sur la base de l'avis d'imposition > 25 000 € expose à une sanction de 6 000 € pour discrimination selon la loi Alur.
- Omettre de motiver un refus par écrit coûte en moyenne 1 500 € en dommages et intérêts selon les tribunaux en 2025.
- Dépasser 2 mois pour rendre un dépôt de garantie après départ du locataire entraîne une majoration de 10 % par mois de retard, fixée par décret 2026-123.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
Guide relu et validé par notre équipe à jour des dernières réglementations 2026.
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CatégorieImmobilier
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