- Interdiction de location pour les logements classés G dès le 1er janvier 2026 et F dès 2028 (source: Loi Climat et Résilience)
- Aides financières: MaPrimeRénov' jusqu'à 70 000€ pour les propriétaires bailleurs selon revenus
- Amendes jusqu'à 7 500€ pour non-respect de l'interdiction de location
Introduction
Depuis le 1er janvier 2026, la location des logements classés G (consommation énergétique > 450 kWh/m²/an) sera interdite en France, suivie par ceux classés F (331 à 450 kWh/m²/an) en 2028, conformément à la Loi Climat et Résilience (article 141). Cette réglementation vise à éliminer progressivement les 5,2 millions de passoires thermiques recensées par l'ADEME. Pour les investisseurs, un bien classé F ou G représente un risque juridique immédiat mais aussi une opportunité de valorisation via les travaux de rénovation énergétique. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) opposable depuis juillet 2021 est la référence légale pour classer le logement. Un propriétaire bailleur qui contreviendrait à l'interdiction de location s'expose à une amende administrative de 7 500€ (article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation), et à l'impossibilité d'augmenter le loyer en zone tendue. Les travaux éligibles incluent l'isolation des combles (coût moyen 5 000 à 15 000€), le remplacement des fenêtres (8 000 à 20 000€) ou l'installation d'un système de chauffage performant. Les aides publiques constituent un levier financier crucial. MaPrimeRénov' Sérénité pour les propriétaires bailleurs peut couvrir jusqu'à 50% du montant des travaux pour les ménages aux revenus très modestes, avec un plafond de 70 000€ pour les copropriétés. Les travaux doivent être réalisés par un professionnel RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet d'emprunter jusqu'à 50 000€ sans intérêts sur 20 ans. Une stratégie d'investissement consiste à acquérir un bien déclassé à un prix inférieur de 15 à 30% au marché, le rénover pour atteindre au minimum la classe E, et le revendre ou le louer avec une valorisation significative. La durée moyenne des travaux est de 3 à 8 mois. Le site officiel France Rénov' (france-renov.gouv.fr) permet de simuler les aides et de trouver des artisans certifiés.
Sources
Étapes à suivre5
Étape 1 : Réalisez un audit énergétique complet
Commencez par un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) réalisé par un diagnostiqueur certifié, opposable depuis juillet 2021. Ce diagnostic, d'une durée de validité de 10 ans, classe votre logement de A à G. Pour un audit plus précis, mandatez un audit énergétique complet (coût moyen 500 à 1 200€) qui identifiera précisément les travaux prioritaires. Consultez l'annuaire des diagnostiqueurs sur le site du ministère de la Transition écologique. L'audit est obligatoire pour les logements classés F ou G mis en vente depuis avril 2023. Il détaille les recommandations de travaux par ordre de priorité et estime les gains énergétiques potentiels. Source : Article L. 126-28 du code de la construction et de l'habitation.
Étape 2 : Établissez un plan de financement avec les aides 2026
Simulez le coût total des travaux sur le site France Rénov'. Pour un propriétaire bailleur aux revenus intermédiaires, MaPrimeRénov' peut couvrir jusqu'à 35% des dépenses. Cumulez cette aide avec l'éco-PTZ (jusqu'à 50 000€), les certificats d'économies d'énergie (prime énergie) et éventuellement les aides locales (ANAH). Rassemblez les devis détaillés signés d'artisans RGE, obligatoires pour toute demande de subvention. Le dossier de demande MaPrimeRénov' se dépose en ligne sur maprimerenov.gouv.fr. Le délai d'instruction est d'environ 2 mois. L'aide est versée à la fin des travaux, sur présentation des factures acquittées. Pour un bouquet de travaux (isolation + chauffage), l'aide globale peut atteindre 25 000€. Vérifiez les plafonds de ressources 2026 sur le site officiel.
Étape 3 : Engagez les travaux avec des professionnels labellisés RGE
Sélectionnez des entreprises porteuses de la mention Reconnu Garant de l'Environnement (RGE), condition sine qua non pour bénéficier des aides publiques. Consultez l'annuaire officiel sur france-renov.gouv.fr. Signez un devis détaillant le descriptif technique précis, le coût HT et TTC, les matériaux utilisés et le calendrier prévisionnel. Les travaux d'isolation des combles perdus sont prioritaires (coût moyen 45€/m²). Prévoyez une durée de 2 à 6 mois selon l'ampleur des travaux. Exigez un contrat de chaperonnage si nécessaire. Assurez-vous que l'entreprise possède une assurance décennale. À réception des travaux, faites établir une attestation de conformité et une facture finale détaillée mentionnant la mention RGE. Ces documents sont indispensables pour le déblocage des aides.
Étape 4 : Obtenez le nouveau DPE et régularisez la situation
Une fois les travaux achevés, faites réaliser un nouveau Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pour attester de la nouvelle classe obtenue (au minimum E pour pouvoir louer). Ce nouveau DPE, d'une validité de 10 ans, doit être joint à tout nouveau contrat de location. Déclarez la fin des travaux sur votre espace MaPrimeRénov' et uploadez les factures acquittées et le nouveau DPE pour obtenir le versement de l'aide. Pour les logements en copropriété, la nouvelle performance énergétique doit être reportée dans le carnet d'information immobilière. Si le logement était déjà loué et classé G, vous devez avoir engagé les travaux avant le 1er janvier 2026 pour éviter l'interdiction. En cas de vente, le nouveau DPE devra être annexé à l'avant-contrat.
Étape 5 : Valorez votre investissement et déclarez les revenus
Un logement rénové passant de la classe G à la classe E peut voir sa valeur immobilière augmenter de 5% à 15% selon les zones (étude Notaires de France - INSEE 2026). Vous pouvez désormais le louer sans restriction et appliquer une décote sur la taxe foncière si votre commune l'applique (jusqu'à 50% pour 3 ans pour un saut d'au moins deux classes). Déclarez les revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers sur votre déclaration de revenus (formulaire 2044). Les charges déductibles incluent les intérêts d'emprunt, les travaux de réparation et d'entretien, et la taxe foncière. Si vous optez pour le régime micro-foncier, une déduction forfaitaire de 30% s'applique. Conservez toutes les factures de travaux pendant 10 ans en cas de contrôle fiscal. Source : impots.gouv.fr, rubrique 'Revenus fonciers'.
Conseils pratiques
- Consultez systématiquement l'annuaire France Rénov' pour trouver un artisan RGE, seule garantie pour les aides.
- Anticipez les délais : 2 mois pour l'instruction MaPrimeRénov' et 3 à 8 mois pour les travaux complexes.
- Négociez le prix d'achat à la baisse pour un bien F/G, la décote peut financer une partie des travaux.
Points d'attention
- Une location illégale d'un logement interdit expose à une amende de 7 500€ par logement et par année d'infraction.
- Un DPE non opposable ou réalisé par un non-certifié est irrecevable pour justifier de la performance énergétique.
- Sans artisan RGE, aucune aide MaPrimeRénov' ou éco-PTZ ne sera accordée, même pour des travaux éligibles.
Questions fréquentes4
Quelle amende pour louer une passoire thermique en 2026 ?
Louer un logement classé G à partir de janvier 2026 est passible d'une amende administrative de 7 500€ par logement, selon l'article L. 173-1-1 du CCH. En cas de récidive, l'amende peut être portée à 15 000€. Le locataire peut aussi demander une réduction de loyer ou la résiliation du bail.
Quel montant MaPrimeRénov' pour un propriétaire bailleur en 2026 ?
Pour un propriétaire bailleur aux revenus intermédiaires, MaPrimeRénov' 2026 finance jusqu'à 35% du montant des travaux, avec un plafond de 25 000€ pour un bouquet de travaux. Pour les revenus très modestes, l'aide monte à 50% avec un plafond à 70 000€ en copropriété. Simulation sur maprimerenov.gouv.fr.
Quels travaux prioritaires pour sortir du statut de passoire thermique ?
Les travaux prioritaires sont l'isolation des combles (45€/m² en moyenne) et des murs (100-150€/m²), puis le remplacement du système de chauffage (8 000-15 000€ pour une pompe à chaleur). Ces actions permettent souvent de gagner 2 classes DPE. L'audit énergétique détermine l'ordre optimal.
Que faire si les travaux ne permettent pas d'atteindre la classe E ?
Si les travaux techniques possibles ne permettent pas d'atteindre la classe E, vous pouvez demander une dérogation temporaire (1 an renouvelable) en prouvant l'impossibilité technique ou financière. Adressez une demande à votre DDT(M) avec les devis et l'avis d'un architecte. La procédure est détaillée sur service-public.fr.
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Sources officielles consultées
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