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- Interdiction totale de location des passoires énergétiques (classes F et G) depuis janvier 2026
- Exceptions temporaires jusqu'en 2028 sous conditions strictes
- Aides MaPrimeRénov' jusqu'à 15 000€ pour les propriétaires bailleurs
Introduction
Les passoires énergétiques (classées F ou G au DPE) sont interdites à la location depuis le 1er janvier 2026, mais des exceptions temporaires permettent leur mise en location jusqu'en 2028 sous conditions spécifiques. Le dispositif d'interdiction progressive, prévu par la loi Climat et Résilience de 2021, vise à éliminer les 5 millions de logements les plus énergivores du parc locatif français. Les propriétaires de ces biens doivent engager des travaux de rénovation énergétique pour les remettre sur le marché, sous peine d'amendes pouvant atteindre 15 000€ par logement et par an de non-conformité. Les locataires en place avant 2026 peuvent rester dans le logement jusqu'à la fin de leur bail, mais le propriétaire ne peut pas proposer de nouveau contrat sans avoir effectué les travaux nécessaires. Le gouvernement a prévu des dérogations pour les cas de force majeure, les contraintes techniques ou architecturales, et les situations de tension locative avérée. Les propriétaires doivent déclarer leur logement sur la plateforme ANIL et fournir une attestation sur l'honneur justifiant le recours à une exception. Les aides financières comme MaPrimeRénov' (jusqu'à 15 000€ pour les propriétaires bailleurs aux revenus modestes) et les Certificats d'Économie d'Énergie (CEE) permettent de financer jusqu'à 90% des travaux de rénovation énergétique. Les propriétaires doivent obtenir un nouveau Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) après travaux pour justifier de l'amélioration de la performance énergétique du logement. Les municipalités peuvent accorder des autorisations temporaires de mise en location pour les logements situés en zones tendues, sous réserve d'un engagement de travaux dans un délai de 2 ans. Les sanctions pour non-respect de l'interdiction sont appliquées par les services fiscaux et peuvent donner lieu à des contrôles aléatoires sur déclaration des locataires.
Sources
Étapes à suivre5
Vérifiez la classe DPE de votre logement
Obtenez un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) valide réalisé par un professionnel certifié. Le coût moyen est de 150 à 250€ selon la surface et la localisation. Seuls les DPE réalisés après juillet 2021 sont valides pour la classification énergétique. Les logements classés F (consommation entre 331 et 450 kWh/m²/an) et G (plus de 450 kWh/m²/an) sont considérés comme passoires énergétiques. Conservez le rapport DPE qui doit être fourni gratuitement aux locataires potentiels. Source : Ademe.fr - Méthodologie DPE 2021.
Évaluez l'éligibilité aux exceptions temporaires
Rassemblez les documents prouvant votre éligibilité à une exception : attestation sur l'honneur pour contraintes techniques (impossibilité de travaux pour raisons architecturales en secteur protégé), justificatif de situation de tension locative (document de la mairie), ou preuve de force majeure. Pour les copropriétés, fournissez le procès-verbal d'AG montrant le refus de travaux. Les délais de traitement des demandes d'exception sont de 2 à 3 mois via la plateforme ANIL. Les exceptions sont accordées pour une durée maximale de 2 ans renouvelable une fois jusqu'en 2028. Source : Service-public.fr - Logement décent.
Planifiez et financez les travaux de rénovation
Établissez un devis détaillé avec un architecte ou bureau d'études thermiques. Les travaux prioritaires incluent l'isolation des combles (coût moyen 50€/m²), le remplacement des fenêtres (400-800€/unité), et l'installation d'un système de chauffage performant (5000-15000€). Sollicitez MaPrimeRénov' pour propriétaires bailleurs : jusqu'à 15 000€ pour les revenus très modestes, 10 000€ pour modestes, 7000€ pour intermédiaires. Cumulez avec les CEE (prime énergie) et les aides locales. Les travaux doivent être réalisés par des artisans RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). Le délai moyen entre le dépôt du dossier et le versement des aides est de 3 à 6 mois. Source : Maprimerenov.gouv.fr - Aides 2026.
Déclarez votre logement et obtenez l'autorisation
Déclarez votre logement sur la plateforme 'Déclaration Logement' de l'ANIL avant toute mise en location. Joignez le DPE, l'attestation d'exception ou l'engagement de travaux, et le justificatif de demande d'aides. Pour les zones tendues, obtenez l'autorisation municipale qui peut imposer un plafond de loyer spécifique. Les loyers des passoires énergétiques sous exception ne peuvent excéder le plafond Pinel de la zone. Après travaux, faites réaliser un nouveau DPE pour prouver l'amélioration d'au moins une classe énergétique. Conservez toutes les factures et attestations pendant 10 ans. Source : Anil.fr - Déclaration obligation légale.
Mettez en location et respectez les obligations
Intégrez le DPE et l'attestation de conformité dans le contrat de location. Mentionnez explicitement le statut dérogatoire du logement et la durée de validité de l'exception. Respectez les plafonds de loyer applicables : en zone A bis, 17,55€/m² ; zone A, 13,09€/m² ; zone B1, 10,55€/m². Informez le locataire des caractéristiques énergétiques et du plan de travaux prévus. En cas de contrôle, présentez le dossier complet sous 15 jours. Les pièges à éviter : absence de DPE valide, défaut de déclaration, dépassement des plafonds de loyer, ou travaux non réalisés dans les délais. En cas de litige, le médiateur de la consommation et la DGCCRF peuvent être saisis. Source : Legifrance.gouv.fr - Loi Climat et Résilience article 101.
Conseils pratiques
- Consultez le simulateur 'Maprimerenov' pour une estimation précise des aides financières disponibles (source : maprimerenov.gouv.fr)
- Privilégiez les travaux d'isolation en priorité : ils offrent le meilleur ratio coût/efficacité énergétique
- Négociez avec votre copropriété : un vote positif pour des travaux collectifs peut réduire vos coûts de 30 à 40%
Points d'attention
- Un DPE non conforme ou absent expose à une amende de 1500€ pour particulier et 7500€ pour personne morale
- La location illégale d'une passoire énergétique peut entraîner la nullité du bail et des redressements fiscaux
- Les exemptions temporaires ne s'appliquent pas aux nouvelles locations : seulement aux reconductions de bail existant
Questions fréquentes2
Que risque un propriétaire qui loue illégalement une passoire thermique ?
Amende administrative de 5000 à 15000€ par logement et par année de non-conformité, plus d'éventuels redressements fiscaux et la nullité du contrat de location. Source : Legifrance - Article L173-1-1 du CCH.
Comment calculer les frais de notaire pour un achat immobilier ?
Les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix d'achat pour un bien ancien et 2 à 3 % pour un bien neuf. Ils comprennent les droits de mutation, les émoluments du notaire et les débours. Un simulateur est disponible sur service-public.fr pour estimer ces frais selon votre situation.
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