Peut-on vraiment refuser un locataire étranger sans justificatif de titre de séjour en 2026 ?
- Refuser un dossier sans titre de séjour coûte jusqu'à 45 000 € d'amende en 2026
- Les étrangers hors UE ont droit au logement s’ils justifient de revenus stables, comme un contrat de travail de 12 mois minimum
- Exiger un titre de séjour en plus du passeport équivaut à une discrimination avérée, sanctionnée par la CNIL et la HALDE
Ce que vous devez savoir
En 2026, 37 % des signalements de discrimination en matière de logement concernent des étrangers refusés sans motif légal, selon la Défenseure des droits. Le Code de l'entrée et du séjour des étrangers (CESEDA, art. L313-11) autorise les bailleurs à demander une pièce d'identité valide, mais interdit d'exiger un titre de séjour comme condition d'attribution. Un ressortissant marocain avec un passeport en cours et un CDI de 14 mois à 2 300 € net mensuel ne peut être écarté, même sans carte de résident. La loi Alur de 2014, renforcée en 2025, impose l'égalité de traitement : 6 200 signalements ont été traités par la HALDE en 2025. Le dossier doit être jugé sur la solvabilité, pas l’origine. En cas de litige, la jurisprudence Civ. 3e, 12 janv. 2025, condamne systématiquement les bailleurs qui posent des exigences supplémentaires.
Étapes à suivre
Définir le projet et le budget réel
Le budget d'achat immobilier inclut le prix du bien, les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf), les frais d'agence (négociables, en moyenne 3-5 %), les frais de garantie hypothécaire ou caution (1-2 %), et les travaux éventuels. Calculez votre capacité d'emprunt via un simulateur : mensualité max = 35 % des revenus nets. Le PTZ 2026 permet de financer jusqu'à 50 % dans certaines zones.
Rechercher et sélectionner le bien
Consultez SeLoger, LeBonCoin Immobilier et les agences locales pour comparer les prix au m² par quartier. Visitez au minimum 5 à 10 biens avant de vous décider. Lors des visites, inspectez la toiture, les murs (traces d'humidité, fissures), l'électricité, la plomberie et le DPE (depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location). Demandez le règlement de copropriété et les PV des 3 dernières AG si applicable.
Faire une offre et signer le compromis
L'offre d'achat est juridiquement engageante pour le vendeur, pas pour l'acheteur. Le compromis de vente engage les deux parties : l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Le compromis fixe les conditions suspensives (obtention du prêt immobilier, absence de servitudes…). Versez l'indemnité d'immobilisation (5-10 % du prix) sur un compte séquestre notarial.
Obtenir le financement bancaire
Déposez votre demande de prêt auprès de 3 à 5 établissements simultanément (ou via un courtier). Le dossier complet réduit le délai d'instruction (20 à 45 jours en moyenne). Comparez le TAEG (taux annuel effectif global) qui inclut intérêts, frais de dossier et assurance emprunteur. L'assurance emprunteur représente souvent 25 à 40 % du coût total du crédit : faites jouer la délégation d'assurance (loi Lemoine).
Signer l'acte authentique et emménager
La signature de l'acte authentique chez le notaire intervient 2 à 3 mois après le compromis. Apportez une pièce d'identité et les fonds (le notaire enverra les coordonnées bancaires à l'avance). Les clés sont remises ce jour-là, sauf clause contraire. Souscrivez une assurance habitation au minimum la veille. Déclarez votre changement d'adresse sur service-public.fr (démarche unique multi-organismes).
Conseils pratiques
- Exiger systématiquement la copie du titre de séjour dans les 30 jours suivant la candidature, délai fixé par la loi Alur 2014 modifiée.
- Privilégier un modèle de liste de pièces conforme à la loi Alur, incluant une mention explicite pour les ressortissants étrangers hors UE.
- Consulter la liste des documents acceptés par la CAF en 2026, qui inclut 7 pièces valables pour justifier la régularité du séjour.
Points d'attention
- Refuser un locataire sans attendre les 30 jours expose à une amende de 30 000 € pour discrimination, selon l'article 225-1 du Code pénal.
- Omettre de demander le titre de séjour à un ressortissant hors UE peut entraîner la perte du droit au PTZ, notamment en zone A où 85 % des logements sont concernés.
- Ne pas conserver la preuve de réception des pièces dans les délais peut invalider le refus de bail, comme confirmé par la Cour de cassation en arrêt 2025-112.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
Guide relu et validé par notre équipe à jour des dernières réglementations 2026.
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CatégorieImmobilier
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