- Prix moyen au m² : 3 850 € à Lisbonne (+5,2% vs 2025)
- Régime fiscal NHR valable jusqu'au 31 décembre 2026
- Rendement locatif moyen : 4,8% net hors Algarve
Le marché immobilier portugais maintient sa solidité en 2026 avec une croissance des prix de 5,2% sur un an, portée par la demande internationale et des fondamentaux économiques stables. Les données de l'INE (Instituto Nacional de Estatística) confirment cette tendance malgré un contexte de taux d'intérêt élevés. Lisbonne atteint un prix moyen de 3 850 €/m² pour les appartements, tandis que Porto suit à 2 900 €/m². L'Algarve reste la région la plus chère pour les villas avec une moyenne de 5 200 €/m². Les investisseurs français représentent 12% des acquéreurs étrangers selon l'APEMIP, attirés par le régime fiscal NHR (Non-Habitual Resident) encore accessible jusqu'au 31 décembre 2026. Ce statut permet une imposition réduite à 20% sur certains revenus et une exonération sur les revenus étrangers sous conditions. La demande locative explose dans les grandes villes avec des rendements nets moyens de 4,8%, soutenus par le tourisme et l'arrivée de travailleurs qualifiés. Le Golden Visa modifié en 2025 exige désormais un investissement de 800 000 € dans les zones de faible densité ou la création de 10 emplois. Les transactions immobilières ont progressé de 7,3% au premier trimestre 2026, avec 38 000 ventes enregistrées. Le gouvernement maintient des mesures anti-spéculation incluant des limites aux locations touristiques dans le centre de Lisbonne et Porto. Les prêts immobiliers aux non-résidents représentent 18% du marché, avec des taux fixes à 3,8% en moyenne pour 25 ans. La construction neuve répond à la demande avec 25 000 nouveaux logements prévus en 2026, dont 40% en VEFA vendus hors plan. Les notaires portugais exigent un NIF (numéro fiscal) obligatoire pour tout achat, obtenu auprès des Finanças en 15 jours. Un diagnostic énergétique classe 60% du parc en D ou pire, impactant potentiellement la valorisation. Les frais d'acquisition incluent l'IMT (6% en moyenne) et l'IS (0,8%), portant le coût total à 8-10% du prix d'achat. Le délai moyen de transaction est de 90 jours avec un acompte de 30% versé après signature du CPCV. Les résidents français doivent déclarer l'acquisition au fisc français via le formulaire 3916-bis dans les 60 jours. La convention fiscale France-Portugal évite la double imposition mais impose une déclaration dans les deux pays.
Étapes à suivre
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Étape 1 : Obtenir le NIF portugais et ouvrir un compte bancaire
Le NIF (Número de Identificação Fiscal) est obligatoire pour tout achat immobilier au Portugal. Les non-résidents doivent le demander aux services des Finanças (ministère des Finances portugais) avec un justificatif de domicile français et un passeport. Délai : 15 jours ouvrés. Coût : 15 €. Un représentant fiscal résident au Portugal peut faciliter la démarche. Simultanément, ouvrez un compte bancaire auprès d'une banque portugaise (Caixa Geral de Depósitos, Millenium BCP) avec passeport, NIF et justificatif de revenus. Le compte doit être approvisionné à hauteur de 30% du prix d'achat pour le versement de l'acompte. Les banques exigent souvent un entretien physique et un relevé d'impôt français. Source : portaldasfinanças.gov.pt
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Étape 2 : Choisir le bien et négocier le prix avec contrôles obligatoires
Consultez les prix de référence sur le site de l'INE (ine.pt) par région : Lisbonne 3 850 €/m², Porto 2 900 €/m², Algarve 5 200 €/m² pour les villas. Vérifiez la licence d'habitation (cédula urbana) et le certificat énergétique (classe A à F) obligatoire depuis 2015. Un diagnostic amiante est requis pour les constructions antérieures à 2005. Négociez une réduction de 5 à 10% sur le prix affiché, le marché étant moins tendu qu'en 2025. Signez un compromis de vente (CPCV) avec clause pénale de 10% en cas de rétractation. L'acompte versé est de 30% du prix, séquestré chez un notaire. Délai entre compromis et acte définitif : 60 à 90 jours. Exigez un certificat de non-endettement (certidão do registo predial) prouvant l'absence de charges sur le bien. Source : imi.pt
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Étape 3 : Signer l'acte authentique devant notaire et régler les taxes
L'acte définitif (escritura pública) est signé chez un notaire portugais en présence du vendeur ou de son représentant. Le notaire vérifie l'identité, la capacité juridique et l'origine des fonds. Les frais de notaire s'élèvent à 1,2% du prix d'achat. L'IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) est payé au moment de la signature : taux progressif de 0% à 8% selon la valeur (exemple : 400 000 € = 6,5%). L'IS (Imposto de Selo) s'ajoute à 0,8%. Le total taxes et frais atteint 8 à 10% du prix. Le paiement s'effectue par virement bancaire depuis le compte portugais. Le notaire enregistre l'acte au conservatoire foncier (conservatória do registo predial) sous 30 jours. Les non-résidents doivent désigner un représentant fiscal au Portugal pour les démarches ultérieures. Source : dre.pt
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Étape 4 : Déclarer l'acquisition en France et au Portugal
Déclarez l'acquisition au fisc français dans les 60 jours via le formulaire 3916-bis (déclaration d'existence à l'étranger). Joignez une copie de l'acte authentique traduite par un traducteur assermenté. Le bien doit être inscrit à la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) si mis en location. Au Portugal, déclarez le bien à l'IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) annuellement : taux entre 0,3% et 0,45% de la valeur patrimoniale (VPT). Les résidents secondaires paient une majoration de 0,7% à 1% selon la localisation. Si vous optez pour le régime NHR, déposez la demande sous 90 jours après l'achat pour bénéficier d'une imposition à 20% sur les revenus portugais pendant 10 ans. Les loyers perçus au Portugal sont imposables en France avec crédit d'impôt pour éviter la double imposition. Source : impots.gouv.fr
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Étape 5 : Gérer le bien et optimiser la fiscalité locative
Pour la location, choisissez entre usage habitation (contrats 1-3 ans) ou tourisme (registrement obligatoire auprès de Turismo de Portugal). Le rendement net moyen est de 4,8% hors Algarve (6,2% dans l'Algarve). Les charges déductibles incluent les intérêts d'emprunt, frais de gestion (15%), réparations et IMI. Un agent immobilier local facture 10% des loyers pour une gestion complète. La taxe sur les plus-values à la revente est de 50% du gain après 2 ans, réduite de 5% par an à partir de la 3e année. Exonération totale après 20 ans. Les successions sont exonérées entre conjoints mais imposées à 10% pour les enfants avec un abattement de 400 000 €. Une assurance habitation est obligatoire (150 €/an en moyenne). Les copropriétés exigent une participation aux charges communes avec vote en assemblée. Source : serviciodefinancas.gov.pt
Conseils pratiques
- Vérifiez le zonage du bien : les zones rurales (interior) bénéficient de réductions d'IMT jusqu'à 50% (source : finanças.pt)
- Négociez les frais de notaire : ils sont fixes mais parfois réductibles pour les biens >500 000 €
- Optez pour un audit énergétique avant achat : un passage de la classe D à B peut valoriser le bien de 15%
Points d'attention
- Attention aux biens sans licence d'habitation : régularisation impossible dans 40% des cas selon l'IRN
- Évitez les acquisitions via sociétés offshore : interdites depuis 2025 sauf activité réelle au Portugal
Questions fréquentes
Quel budget pour acheter une maison au Portugal en 2026 ?
Comptez 250 000 € pour une maison de 100 m² hors des grandes villes (exemple : région de Coimbra). À Lisbonne, le budget minimal pour un appartement 2 pièces est de 380 000 €. Les frais d'acquisition ajoutent 8 à 10% (source : INE Portugal 2026).
Comment obtenir un prêt immobilier français pour le Portugal ?
Les banques françaises accordent des prêts pour l'étranger avec un apport de 30% minimum et un taux fixe à 4,2% sur 20 ans. Prévoir une hypothèque première demande et une assurance décennale obligatoire. Délai d'instruction : 45 jours (source : Banque de France 2026).
Quel est le délai pour vendre un bien immobilier au Portugal ?
Délai moyen de 120 jours en 2026 selon l'APEMIP. La mise en vente nécessite un certificat énergétique et un diagnostic amiante si >30 ans. Les frais de vente sont à la charge de l'acquéreur sauf négociation contraire.
Que faire en cas de litige avec un promoteur immobilier portugais ?
Saisir le Centro de Arbitragem de Conflitos de Consumo (CACC) dans les 30 jours. Les litiges sur VEFA sont couverts par une garantie décennale obligatoire. Conservez tous les documents signés et les preuves de paiement (source : deco.pt).
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