Portugal : l’immobilier bondit de 17,6 % en 2026

Le marché immobilier portugais a enregistré une hausse de 17,6% sur un an au premier trimestre 2026 selon l'Institut National de Statistique du Portugal (INE), confirmant la dynamique exceptionnelle du secteur. Cette progression résulte de la combinaison de plusieurs facteurs structurels : la poursuite du programme Golden Visa pour les investissements supérieurs à 500 000€, la demande locative touristique en hausse de 23% selon Turismo de Portugal, et l'afflux de résidents étrangers bénéficiant du régime fiscal NHR jusqu'à son abolition prévue en 2027. Les investisseurs français représentent 18% des acquisitions étrangères selon l'Ordre des Notaires du Portugal, attirés par des rendements locatifs nets oscillant entre 4,2% et 5,8% selon les régions. La région de Lisbonne affiche la plus forte croissance avec +19,2%, suivie de Porto (+18,1%) et de l'Algarve (+16,3%). Les transactions immobilières ont progressé de 14,3% sur un an, totalisant 34,7 milliards d'euros d'échanges sur les douze mois glissants. Ce marché reste régulé par l'IMI (Impôt Municipal sur les Immeubles) variant de 0,3% à 0,45% de la valeur patrimoniale, et l'AIMI (taxe sur les patrimoines immobiliers élevés) pouvant atteindre 1,5% pour les biens supérieurs à 1 million d'euros. Les non-résidents doivent obtenir un numéro fiscal portugais (NIF) et désigner un représentant fiscal local, avec une imposition à 28% sur les revenus locatifs. L'achat nécessite l'intervention d'un notaire portugais et l'obtention préalable d'un certificat d'information urbaine (fracção urbana). Le financement pour les non-résidents est limité à 60-70% du prix d'acquisition, avec des taux d'intérêt moyens de 3,8% sur 25 ans selon la Banque du Portugal. La plus-value immobilière est taxée à 28% après deux ans de détention, avec exonération au-delà de 26 ans de possession. Les frais d'acquisition s'élèvent à 6-8% du prix d'achat (IMT + ISA + notaire).