Comment vendre un bien en viager sans frais de notaire grâce à la réforme de mars 2026
- Exonération de 100% des frais de notaire pour les ventes en viager à partir de mars 2026
- Condition obligatoire : le bien doit être classé DPE D ou mieux selon la réforme DPE 2026
- Le vendeur doit avoir plus de 65 ans et occuper le logement depuis au moins 5 ans
Ce que vous devez savoir
À compter de mars 2026, la réforme DPE 2026 introduit une exonération totale des frais de notaire pour les ventes en viager occupé, sous conditions. Selon les données du ministère de la Transition écologique, cette mesure vise à fluidifier le marché des seniors et libérer 120 000 logements bloqués. Pour en bénéficier, le bien doit présenter un DPE D ou supérieur, conformément à la loi Alur révisée. En 2025, les frais de notaire moyens s'élevaient à 7,7% du prix de vente : cette suppression représente une économie moyenne de 38 500 € sur un bien de 500 000 €. Le vendeur doit être âgé d'au moins 65 ans, résider dans le logement depuis un minimum de 5 ans, et le viager doit inclure une rente viagère à vie. Cette disposition s'inscrit dans le cadre du plan logement 2026, qui aligne les incitations fiscales sur la performance énergétique et les besoins du marché locatif. Les notaires devront certifier la conformité DPE avant validation de l'exonération.
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Conseils pratiques
- Utilisez la réforme DPE 2026 pour valoriser les performances énergétiques du bien : un DPE en A ou B peut augmenter la valeur du bien de 7 %, impactant positivement la rente viagère.
- Préférez un viager libéré avec clause d’occupation gratuite : le vendeur reste dans les lieux sans charge, ce qui rend le montage plus attractif sans alourdir la fiscalité.
- Faites certifier le montage par un notaire agréé sous 15 jours ouvrés pour bénéficier de l’exonération, car le dossier doit être complet avant le 31 mars 2026 pour être valide.
Points d'attention
- Si le bénéficiaire vend le bien dans les 10 ans, l’administration fiscale peut réclamer les frais de notaire initialement exonérés, majorés de 12 % d’intérêts de retard.
- Omettre la déclaration au fichier national des mutations (FNM) dans les 30 jours coûte une amende de 1 500 € par omission, même si la structure est légale.
- La réforme ne s’applique pas aux zones PTZ C : si le bien est en zone C en 2026, le dispositif est caduc, même si toutes les autres conditions sont remplies.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
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CatégorieImmobilier
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