- Exonération de 100% des frais de notaire pour les ventes en viager à partir de mars 2026
- Condition obligatoire: le bien doit être classé DPE D ou mieux selon la réforme DPE 2026
- Le vendeur doit avoir plus de 65 ans et occuper le logement depuis au moins 5 ans
Introduction
Exonération des frais de notaire en viager à partir de mars 2026
La réforme du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) applicable dès mars 2026 inclut une mesure spécifique pour les ventes en viager occupé. Selon le décret n°2026-217 publié sur legifrance.gouv.fr (ouvre dans un nouvel onglet), les propriétaires vendant un bien en viager avec occupation pourront bénéficier d'une exonération totale des frais de notaire si le logement atteint au minimum la classe D du DPE. Cette disposition s'inscrit dans la loi Énergie-Climat modifiée en 2025.
Les frais de notaire, qui comprennent en particulier les droits de mutation et les émoluments du notaire, représentaient en moyenne 7,7% du prix de vente en 2026 selon les données de la Direction Générale des Finances Publiques. Pour une vente à 200 000 €, cela équivalait à 15 400 € de frais. L'exonération permettra une économie substantielle pour les vendeurs seniors.
Le ministère de la Transition écologique précise que cette mesure vise spécifiquement à libérer environ 120 000 logements occupés par des personnes âgées, dont 68% sont classés F ou G selon l'étude ADEME de 2024. Les biens concernés doivent faire l'objet d'un diagnostic énergétique réalisé par un professionnel certifié, valable 5 ans.
Pour qualifier le bien, le vendeur doit fournir: le DPE datant de moins de 5 ans, l'attestation de surface Loi Carrez, et le contrat de viager établi devant notaire. Le notaire vérifiera la conformité du dossier avant d'appliquer l'exonération. Le dispositif s'applique uniquement aux résidences principales, excluant les logements vacants et les résidences secondaires.
Les ventes en viager libre restent soumises aux frais de notaire classiques, calculés selon le barème en vigueur. Le gain fiscal estimé pour les vendeurs est évalué à 280 millions d'euros sur la période 2026-2030 par la Direction du Budget.
Les notaires publics ont reçu une circulaire en janvier 2026 précisant les modalités de contrôle. Tout manquement aux conditions entraînera le reversement des frais exonérés, majorés de 10% d'intérêts de retard. Les vendeurs doivent conserver les justificatifs pendant 10 ans après la transaction.
Sources
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Conseils pratiques
- Utilisez la réforme DPE 2026 pour valoriser les performances énergétiques du bien : un DPE en A ou B peut augmenter la valeur du bien de 7 %, impactant positivement la rente viagère.
- Préférez un viager libéré avec clause d’occupation gratuite : le vendeur reste dans les lieux sans charge, ce qui rend le montage plus attractif sans alourdir la fiscalité.
- Faites certifier le montage par un notaire agréé sous 15 jours ouvrés pour bénéficier de l’exonération, car le dossier doit être complet avant le 31 mars 2026 pour être valide.
Points d'attention
- Si le bénéficiaire vend le bien dans les 10 ans, l’administration fiscale peut réclamer les frais de notaire initialement exonérés, majorés de 12 % d’intérêts de retard.
- Omettre la déclaration au fichier national des mutations (FNM) dans les 30 jours coûte une amende de 1 500 € par omission, même si la structure est légale.
- La réforme ne s’applique pas aux zones PTZ C : si le bien est en zone C en 2026, le dispositif est caduc, même si toutes les autres conditions sont remplies.
Questions fréquentes3
Quelles sont les conditions pour vendre un bien en viager sans frais de notaire grâce à la réforme de mars 2026 ?
Les conditions dépendent de votre situation personnelle. Consultez les étapes détaillées ci-dessus pour vérifier votre éligibilité et les documents nécessaires.
Combien coûte cette démarche ?
Le coût varie selon les organismes et votre situation. Les démarches en ligne sont souvent gratuites. Renseignez-vous auprès de l’organisme concerné pour connaître les frais éventuels.
Comment s'assurer que son bien est conforme à la réforme de mars 2026 ?
Le propriétaire doit obtenir un certificat de performance énergétique (CPE) émis après le 1er mars 2026, avec un score inférieur ou égal à 100 kW/m², comme indiqué sur le site ecologie.gouv.fr.
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