Immobilier : les notaires font le point

Étapes à suivre

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   Estimation précise du budget et frais obligatoires

   Avant toute offre, calculez le coût total incluant frais de notaire (7,5% dans l'ancien, 2-3% dans le neuf), taxe foncière pro rata temporis, et charges de copropriété. Utilisez le simulateur officiel sur notaires.fr, approuvé par les impots.gouv.fr. Pour un achat de 300 000€ dans l'ancien, prévoyez 22 500€ de frais supplémentaires. Vérifiez les éventuels droits de mutation majoritaire (3,80% à 4,50% selon la commune) en zone tendue. Le notaire perçoit des émoluments fixes : 0,699% jusqu'à 6 500€, 0,306% de 6 500€ à 17 000€, 0,213% de 17 000€ à 60 000€, et 0,107% au-delà, encadrés par le décret n°2021-1907. Les débours (géomètre, hypothèque) s'ajoutent.

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   Vérification juridique et diagnostics réglementaires

   Le notaire examine l'historique de propriété (30 ans minimum), les servitudes (droit de passage, vue), et les éventuelles hypothèques au fichier immobilier. Il exige 8 diagnostics obligatoires : DPE (classe A à G, valable 10 ans), amiante (avant 1997, valable 30 ans si négatif), plomb (CREP, avant 1949, valable 30 ans si négatif), termites (zones décrétées, valable 6 mois), électricité (moins de 3 ans), gaz (moins de 3 ans), erpnat (état des risques, moins de 6 mois), et loi Carrez (mesure privative copropriété). Absence de diagnostic = nullité de la vente possible ou indemnisation. Délai moyen : 2 à 3 semaines pour obtenir tous les rapports. Coût : 500 à 1 000€ selon la surface, à la charge du vendeur.

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   Signature du compromis et délai de rétractation

   Le compromis de vente (avant-contrat) engage les parties sous condition suspensive (obtention prêt dans 45 jours minimum, absence de droit de préemption). L'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours francs après réception du document signé, pour se rétracter sans justification par lettre AR. Le notaire verse alors les arrhes (5 à 10% du prix) intégralement. En cas de rétractation du vendeur après ce délai, il doit payer le double des arrhes. Le compromis précise la date de signature définitive (2 à 3 mois après), la liste des inclusions (cuisine, volets) et exclusions (meubles), et les garanties (vices cachés). Exemple : clause de condition suspensive de prêt avec seuil de 80% obligatoire depuis la loi ALUR.

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   Signature de l'acte authentique et enregistrement

   L'acte authentique est signé chez le notaire en présence des parties (ou par procuration authentique). Le notaire lit intégralement l'acte, perçoit le solde du prix et des frais, et remise les clés. Il procède ensuite à la publication au service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques) sous 15 jours maximum, rendant la vente opposable aux tiers. Les taxes sont reversées au Trésor Public sous 30 jours. L'acheteur reçoit un original de l'acte (minute) et une expédition. Coût de publication : 0,10% du prix + 125€ fixe. En cas de financement, le notaire coordonne le déblocage des fonds par la banque la veille de la signature. La propriété est transférée à la date de l'acte, mais les risques (assurance) incombent à l'acheteur dès le compromis.

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   Post-transaction : taxe foncière et déclaration fiscale

   Le notaire répartit la taxe foncière entre vendeur et acheteur au prorata temporis (du 1er janvier à la date de vente). L'acheteur doit souscrire une assurance habitation dès la signature du compromis. Pour la déclaration aux impôts, le notaire transmet automatiquement l'acte à la DGFIP via la téléprocédération SELER. L'acheteur reçoit ensuite un avis de taxe foncière l'année suivante. En cas d'investissement locatif, le notaire peut détailler les dispositifs : Pinel (réduction impôt 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans, 21% sur 12 ans, plafond 63 000€ et 5 500€/m² en zone A), ou LMNP (régime réel avec amortissement). Piège : un DPE F ou G interdit la location depuis 2025 (loi Climat). Recours : en cas d'erreur du notaire, action en responsabilité devant le tribunal sous 10 ans.