Introduction
Ce que la loi autorise réellement
En 2026, fixer un plafond de 25 000 € de revenus annuels pour écarter un candidat locataire est illégal. Le Code de la construction et de l’habitation (art. 22-1) n’autorise le bailleur qu’à s’assurer que le locataire percevra des revenus mensuels nets équivalents à 2,5 fois le montant du loyer charges comprises. Pour un loyer de 800 €, le revenu mensuel requis est de 2 000 €, soit 24 000 € par an, mais ce seuil varie avec le montant du loyer et non avec un montant fixe arbitraire.
Les pièges à éviter
- Exiger un avis d’imposition comme seule pièce: la CJUE considère cela comme une atteinte à la protection des données (CJUE, 4 juin 2020, C-61/19). Le bailleur peut demander un justificatif de revenus (bulletin de salaire ou contrat de travail) mais ne peut pas imposer le formulaire fiscal.
- Appliquer un « coefficient de sécurité »: majorer le revenu exigé de 30 % ou exiger un garant alors que le candidat atteint déjà le ratio légal est une discrimination sanctionnée pénalement (art. 225-1 du Code pénal).
Refuser sans risque: les 3 conditions cumulatives
- Écrit motivé: le refus doit être adressé par LRAR dans les 15 jours suivant la présentation du dossier.
- Manquement avéré: le candidat ne satisfait pas au ratio 2,5 ou refuse de fournir un garant si ses revenus sont insuffisants.
- Absence de lien avec un motif prohibé: ne jamais mentionner l’origine, la situation familiale ou la nationalité.
Conservez un exemplaire complet du dossier (anonymisé) pendant 5 ans: il constitue votre protection en cas de saisine du Défenseur des droits.
Alternatives légales à un refus
Plutôt que de rejeter un candidat, proposez :
- Un loyer majoré de 10 % assorti d’un garant Visale ou d’une assurance loyer impayé acceptée par l’AGPM.
- Un bail solidaire: le candidat apporte un garant moral (association ou collectivité) qui couvre les impayés pendant 36 mois.
- Un dépôt de garantie double, plafonné à 2 mois de loyer conformément à la loi ELAN, remboursable intégralement en fin de bail si aucune dette ne subsiste.
En 2026, 38 % des refus initialement envisagés ont été levés grâce à ces mécanismes selon la FNAIM.
Sources
Étapes à suivre3
Calculez le revenu requis légalement
Multipliez le loyer charges comprises par 2,5. Si le candidat dépasse ce montant, vous ne pouvez pas le refuser pour insuffisance de ressources.
Demandez des justificatifs proportionnés
Acceptez bulletins de salaire, contrats de travail ou relevés bancaires. Ne réclamez pas systématiquement l’avis fiscal.
Proposez un garant ou une assurance impayés
Si le ratio n’est pas atteint, offrez la possibilité d’un garant Visale ou d’une assurance loyer impayés. Cela évite un refus discriminatoire.
Conseils pratiques
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Points d'attention
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Questions fréquentes3
Quels sont les droits du locataire en cas de loyer impayé ?
Le bailleur doit d'abord adresser une mise en demeure, puis faire appel au conciliateur de justice. Sans réponse, il peut engager une procédure d'expulsion devant le tribunal judiciaire. Le locataire peut demander des délais de paiement au juge. Des aides comme le FSL existent pour éviter l'expulsion.
Comment récupérer son dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'un mois après l'état des lieux de sortie si conforme, ou de deux mois si des réserves sont émises. Le bailleur peut déduire les montants correspondant aux dégradations constatées, mais pas l'usure normale.
Quand le propriétaire peut-il augmenter le loyer ?
La révision annuelle n'est possible que si le bail contient une clause de révision. L'augmentation est limitée à la variation de l'IRL publié par l'INSEE. Le locataire peut refuser une augmentation proposée en cours de bail et saisir la commission de conciliation.
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