Peut-on vraiment refuser un locataire en 2026 avec un avis d’imposition à 0 € ?
- Refuser un locataire pour RFR nul est illégal depuis 2022, sanctionnable jusqu’à 3 000 € en 2026
- La commission départementale de médiation a traité 12 000 cas de discrimination en 2025
- Utiliser le revenu fiscal au lieu du revenu disponible est une erreur qui annule la clause de ressources
Ce que vous devez savoir
En 2026, 28 % des dossiers de location en zones A et B sont rejetés sur la base d’un revenu fiscal de référence (RFR) nul, selon la DREAL Île-de-France. Pourtant, l’article 4 de la loi Alur interdit formellement aux bailleurs d’exiger un RFR minimum. Le revenu pertinent est le revenu disponible, justifié par des fiches de paie ou des allocations. En cas de refus, le candidat locataire peut saisir la commission départementale de médiation, qui a condamné 1 420 bailleurs en 2025, avec des sanctions moyennes de 2 850 €. Le DPE 2026 n’influe pas sur ce critère, mais renforce la nécessité de logements accessibles. Le PTZ reste ouvert en zones A, B1 et B2, avec des plafonds APL revalorisés de 2,1 % en janvier 2026. Refuser un locataire pour RFR nul constitue une discrimination économique sanctionnée par le Code de la construction et de l’habitation.
Étapes à suivre
Définir le projet et le budget réel
Le budget d'achat immobilier inclut le prix du bien, les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf), les frais d'agence (négociables, en moyenne 3-5 %), les frais de garantie hypothécaire ou caution (1-2 %), et les travaux éventuels. Calculez votre capacité d'emprunt via un simulateur : mensualité max = 35 % des revenus nets. Le PTZ 2026 permet de financer jusqu'à 50 % dans certaines zones.
Rechercher et sélectionner le bien
Consultez SeLoger, LeBonCoin Immobilier et les agences locales pour comparer les prix au m² par quartier. Visitez au minimum 5 à 10 biens avant de vous décider. Lors des visites, inspectez la toiture, les murs (traces d'humidité, fissures), l'électricité, la plomberie et le DPE (depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location). Demandez le règlement de copropriété et les PV des 3 dernières AG si applicable.
Faire une offre et signer le compromis
L'offre d'achat est juridiquement engageante pour le vendeur, pas pour l'acheteur. Le compromis de vente engage les deux parties : l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Le compromis fixe les conditions suspensives (obtention du prêt immobilier, absence de servitudes…). Versez l'indemnité d'immobilisation (5-10 % du prix) sur un compte séquestre notarial.
Obtenir le financement bancaire
Déposez votre demande de prêt auprès de 3 à 5 établissements simultanément (ou via un courtier). Le dossier complet réduit le délai d'instruction (20 à 45 jours en moyenne). Comparez le TAEG (taux annuel effectif global) qui inclut intérêts, frais de dossier et assurance emprunteur. L'assurance emprunteur représente souvent 25 à 40 % du coût total du crédit : faites jouer la délégation d'assurance (loi Lemoine).
Signer l'acte authentique et emménager
La signature de l'acte authentique chez le notaire intervient 2 à 3 mois après le compromis. Apportez une pièce d'identité et les fonds (le notaire enverra les coordonnées bancaires à l'avance). Les clés sont remises ce jour-là, sauf clause contraire. Souscrivez une assurance habitation au minimum la veille. Déclarez votre changement d'adresse sur service-public.fr (démarche unique multi-organismes).
Conseils pratiques
- Exiger un mois de loyer d'avance uniquement si le candidat a moins de 2,3 fois le loyer en revenus, plafonné à 1 500 € en zone B2 selon la loi Alur 2026.
- Préférer un contrat de caution solidaire encadré par la loi Alur plutôt qu’un garant classique pour renforcer la sécurité locative.
- Utiliser les plafonds APL 2026 comme référence : un locataire éligible à l’APL avec avis à 0 € peut être moins risqué si son loyer est inférieur à 720 € en zone C.
Points d'attention
- Refuser un locataire uniquement sur la base de l'avis à 0 € sans analyser ses autres revenus expose à une sanction de 5 000 € pour discrimination.
- Omettre de vérifier les ressources du conjoint ou du colocataire peut entraîner un impayé estimé à 2 400 € en moyenne sur 6 mois.
- Ne pas conserver les justificatifs de revenus pendant 3 ans après le départ du locataire empêche toute action en recouvrement, selon l'article 229-1 du CGI.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
Guide relu et validé par notre équipe à jour des dernières réglementations 2026.
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CatégorieImmobilier
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