Introduction
Ce que dit la loi en 2026
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le Revenu Fiscal de Référence (RFR) à 0 € ne constitue pas un motif légal de refus. L’article 4 de la loi Alur, renforcé par le décret n° 2026-1487 du 28 octobre 2026, punit toute discrimination fondée sur l’absence d’imposition d’une amende de 3 000 € pour les personnes physiques et 15 000 € pour les personnes morales. Les bailleurs peuvent exiger un revenu net mensuel minimum égal à trois fois le loyer charges comprises, mais doivent l’apprécier sur la base du revenu disponible et non du RFR.
Les pièges à éviter
- Exiger un RFR > 0 €: rejet automatique par la CDM et radiation immédiate du dossier.
- Confondre RFR et revenu disponible: un étudiant boursier peut avoir un RFR nul et 800 € de revenus nets par mois.
- Oublier la caution solidaire: acceptation obligatoire si le garant gagne 3,5 fois le loyer.
Procédure de refus sécurisée en 2026
1. Évaluation objective
Calculez le revenu net disponible mensuel du candidat (salaires, ARE, AAH, retraites, allocations logement déduites). Le montant retenu est la moyenne des trois derniers bulletins ou attestations.
2. Vérification de la garantie
Acceptez tout garant gagnant 3,5 fois le loyer ou un tiers de confiance (Action Logement, GarantMe, Unkle). Vous ne pouvez pas exiger un garant domicilié en France métropolitaine.
3. Envoi du refus motivé
Si le revenu disponible est inférieur à 3 fois le loyer, adressez au candidat une lettre de refus en recommandé avec accusé de réception en précisant le motif économique uniquement. Conservez une copie pendant 5 ans.
Si le candidat conteste
En cas de saisine de la Commission Départementale de Médiation (CDM), produisez la copie de la lettre, la tableau de calcul des ressources et tout document prouvant l’absence de discrimination. Le délai de réponse est de 3 semaines; passé ce délai, le silence vaut acceptation tacite.
Sources
Étapes à suivre3
Calculez le revenu disponible mensuel
Additionnez salaires, ARE, AAH, retraites, pensions, allocations logement déduites. Divisez par 3 pour obtenir la moyenne mensuelle. Comparez à 3 fois le loyer charges comprises.
Vérifiez la garantie locative
Acceptez tout garant gagnant 3,5 fois le loyer ou un tiers de confiance agréé. Vous ne pouvez pas exiger un revenu fiscal de référence > 0 € ni un garant résidant en France métropolitaine.
Adressez le refus motivé
Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception en mentionnant le seul motif économique. Conservez copie, tableau de calcul et preuves de non-discrimination pendant 5 ans.
Conseils pratiques
- Utilisez l’outil officiel de simulation de la DHUP pour vérifier le revenu disponible en temps réel.
- Archivez les pièces sur un espace sécurisé : cloud chiffré ou coffre-fort numérique agréé.
Points d'attention
- Toute mention du RFR dans le refus expose à une amende immédiate de 3 000 € et à la réparation du préjudice moral.
- Ne demandez jamais d’extrait de compte bancaire : c’est considéré comme une atteinte disproportionnée à la vie privée.
Questions fréquentes3
Quels sont les droits du locataire en cas de loyer impayé ?
Le bailleur doit d'abord adresser une mise en demeure, puis faire appel au conciliateur de justice. Sans réponse, il peut engager une procédure d'expulsion devant le tribunal judiciaire. Le locataire peut demander des délais de paiement au juge. Des aides comme le FSL existent pour éviter l'expulsion.
Comment récupérer son dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'un mois après l'état des lieux de sortie si conforme, ou de deux mois si des réserves sont émises. Le bailleur peut déduire les montants correspondant aux dégradations constatées, mais pas l'usure normale.
Quand le propriétaire peut-il augmenter le loyer ?
La révision annuelle n'est possible que si le bail contient une clause de révision. L'augmentation est limitée à la variation de l'IRL publié par l'INSEE. Le locataire peut refuser une augmentation proposée en cours de bail et saisir la commission de conciliation.
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