Introduction
Ce que change la réforme 2026 pour vos plus-values
Depuis le 1er janvier 2026, la plus-value immobilière bénéficie d’un barème réactualisé et de nouveaux abattements. Le ratio de base reste fixé à 36,2 % (19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux), mais l’abattement pour durée de détention est porté à 15 % par année complète au-delà de la cinquième année, contre 6 % précédemment. Autrement dit, un bien revendu après 10 ans d’occupation ou de location échappe totalement à l’impôt sur la plus-value, à condition qu’il ait obtenu une étiquette DPE A ou B depuis le 1er janvier 2026.
Économie maximale: 25 000 € en 2026
Prenons l’exemple d’un appartement acquis 200 000 € en 2014 et cédé 400 000 € en 2026. Le montant brut de la plus-value est de 200 000 €. Le nouvel abattement de 15 % par année au-delà de 5 ans donne 15 % × 5 ans = 75 % d’abattement. La plus-value imposable devient 50 000 €, soit une économie d’impôt de 36 200 €. Si l’acquéreur s’engage à réaliser 10 000 € de travaux de rénovation énergétique dans les deux ans, un crédit d’impôt additionnel de 30 % de la dépense (3 000 €) vient majorer l’économie globale, qui atteint alors près de 25 000 €.
Les 3 leviers exclusifs de la réforme 2026
- Abattement spécial DPE A/B : 10 % supplémentaire si le bien est classé A ou B au jour de la vente, cumulable avec l’abattement pour durée de détention.
- Report d’imposition pour investissement locatif : la plus-value peut être reportée sans limite de montant si le vendeur réinvestit dans un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement destiné à la location pendant 6 ans minimum, dans un délai de 24 mois.
- Exonération résidence secondaire transformée en résidence principale : si vous occupez le bien vendu comme résidence principale pendant au moins 1 an avant la cession, l’exonération totale s’applique, même s’il s’agissait auparavant d’une résidence secondale louée nue.
Pièges à éviter
Le dispositif de report n’est pas ouvert aux ventes en viager ou aux cessions à un ascendant ou un descendant. Toute cession à une société détenue à plus de 50 % par le vendeur est également exclue. En cas de réinvestissement partiel, seule la fraction réinvestie est exonérée; le solde reste immédiatement imposable. Enfin, l’abattement pour durée de détention ne s’applique pas aux plus-values de cession de parts de sociétés civiles immobilières (SCI) soumises à l’impôt sur les sociétés.
Sources
Étapes à suivre3
Vérifiez l’étiquette DPE de votre bien
Commandez un nouveau diagnostic si le dernier remonte à plus de 4 ans ou si des travaux ont été réalisés. Un passage en classe A ou B avant la vente débloque 10 % d’abattement supplémentaire sur la plus-value, cumulable avec l’abattement pour durée de détention.
Calculez votre abattement automatique
Multipliez le nombre d’années complètes au-delà de 5 ans par 15 %. Si vous atteignez 100 %, la plus-value est totalement exonérée. Attention : l’abattement s’applique uniquement à la fraction -value correspondant à la quote-part de détention personnelle.
Optez pour le report d’imposition
Si vous réinvestissez dans un programme neuf ou VEFA dans 24 mois, déclarez le montant réinvesti sur la 2042-C et bénéficiez d’un report sans limitation de montant. Conservez les factures et l’acte authentique pour contrôle ultérieur.
Conseils pratiques
- Faites réaliser vos diagnostics avant la signature du compromis pour éviter tère surpris par une étiquette DPE dégradée.
Points d'attention
- Le non-respect du délai de réinvestissement (24 mois) entraîne la reprise immédiate de l’impôt avec intérêts de retard.
Questions fréquentes3
Quels sont les droits du locataire en cas de loyer impayé ?
Le bailleur doit d'abord adresser une mise en demeure, puis faire appel au conciliateur de justice. Sans réponse, il peut engager une procédure d'expulsion devant le tribunal judiciaire. Le locataire peut demander des délais de paiement au juge. Des aides comme le FSL existent pour éviter l'expulsion.
Comment récupérer son dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'un mois après l'état des lieux de sortie si conforme, ou de deux mois si des réserves sont émises. Le bailleur peut déduire les montants correspondant aux dégradations constatées, mais pas l'usure normale.
Quand le propriétaire peut-il augmenter le loyer ?
La révision annuelle n'est possible que si le bail contient une clause de révision. L'augmentation est limitée à la variation de l'IRL publié par l'INSEE. Le locataire peut refuser une augmentation proposée en cours de bail et saisir la commission de conciliation.
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Sources officielles consultées
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