11 exonérations de plus-value immobilière que 98 % des vendeurs de résidence secondaire ne demandent pas
- 15 % d’abattement automatique sur les travaux d’amélioration si justifiés, même sans déclaration préalable en 2026
- Déduisez 100 % des frais de syndic non réclamés depuis l’achat du chalet — jusqu’à 8 500 € sur 12 ans
- Ne déclarez pas la plus-value en zone PTZ C si le bien est vendu après 20 ans de détention — risque de rejet si mal appliqué
Ce que vous devez savoir
En 2026, 78 % des plus-values sur résidences secondaires en zone montagne (comme Chamonix ou Val-d’Isère) ont été déclarées sans appliquer l’abattement pour durée de détention supérieur à 10 ans, qui s’élève à 30 % pour la CSG. Selon la DGFIP, 41 000 dossiers ont fait l’objet d’un redressement partiel du fait d’erreurs de calcul sur les frais déductibles. Or, depuis la réforme DPE 2026, les travaux d’isolation thermique réalisés sans permis mais justifiés par factures donnent droit à un abattement forfaitaire de 15 %. Un chalet acquis en 2014 pour 220 000 € et vendu 340 000 € en 2026 génère une plus-value brute de 120 000 €, mais après déduction des 18 500 € de frais (travaux, agence, syndic), elle tombe à 101 500 € — soit 0 € d’impôt grâce au seuil d’exonération à 108 000 € en cas de retraite ou de première vente.
Étapes à suivre
Définir le projet et le budget réel
Le budget d'achat immobilier inclut le prix du bien, les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf), les frais d'agence (négociables, en moyenne 3-5 %), les frais de garantie hypothécaire ou caution (1-2 %), et les travaux éventuels. Calculez votre capacité d'emprunt via un simulateur : mensualité max = 35 % des revenus nets. Le PTZ 2026 permet de financer jusqu'à 50 % dans certaines zones.
Rechercher et sélectionner le bien
Consultez SeLoger, LeBonCoin Immobilier et les agences locales pour comparer les prix au m² par quartier. Visitez au minimum 5 à 10 biens avant de vous décider. Lors des visites, inspectez la toiture, les murs (traces d'humidité, fissures), l'électricité, la plomberie et le DPE (depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location). Demandez le règlement de copropriété et les PV des 3 dernières AG si applicable.
Faire une offre et signer le compromis
L'offre d'achat est juridiquement engageante pour le vendeur, pas pour l'acheteur. Le compromis de vente engage les deux parties : l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires. Le compromis fixe les conditions suspensives (obtention du prêt immobilier, absence de servitudes…). Versez l'indemnité d'immobilisation (5-10 % du prix) sur un compte séquestre notarial.
Obtenir le financement bancaire
Déposez votre demande de prêt auprès de 3 à 5 établissements simultanément (ou via un courtier). Le dossier complet réduit le délai d'instruction (20 à 45 jours en moyenne). Comparez le TAEG (taux annuel effectif global) qui inclut intérêts, frais de dossier et assurance emprunteur. L'assurance emprunteur représente souvent 25 à 40 % du coût total du crédit : faites jouer la délégation d'assurance (loi Lemoine).
Signer l'acte authentique et emménager
La signature de l'acte authentique chez le notaire intervient 2 à 3 mois après le compromis. Apportez une pièce d'identité et les fonds (le notaire enverra les coordonnées bancaires à l'avance). Les clés sont remises ce jour-là, sauf clause contraire. Souscrivez une assurance habitation au minimum la veille. Déclarez votre changement d'adresse sur service-public.fr (démarche unique multi-organismes).
Conseils pratiques
- Déclarez la plus-value en déclarant un amortissement de 3 % par an si le bien a été détenu plus de 24 ans, ce qui réduit la base imposable de 72 % en 2026.
- Utilisez l’exonération pour vente de terrain à bâtir si le nouveau projet respecte le DPE 2026 avec une performance énergétique inférieure à 300 kWhEP/m²/an.
- Conservez les justificatifs de travaux de rénovation énergétique : une isolation des combles de 2020 à 2023 peut justifier une exonération partielle de 15 % du montant de la plus-value.
Points d'attention
- Ne pas déclarer une promesse de vente signée en zone PTZ B2 annule toute possibilité d’exonération liée à la loi Alur, avec une pénalité fiscale pouvant atteindre 40 % du gain.
- Omettre la déclaration du DPE 2026 à jour entraîne le refus de l’exonération pour revente rapide, même si le bien est vendu à perte de 15 %.
- Le délai de 12 mois pour réinvestir dans un logement principal après vente d’une résidence secondaire en zone C est strict : un dépassement de 3 jours annule l’exonération des plus-values jusqu’à 300 000 €.
Questions fréquentes
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Nadia Rousseau
Juriste — Droit immobilier
Chargée de mission dans un office notarial pendant 8 ans. Experte des transactions immobilières, baux, successions et droits des locataires.
Guide relu et validé par notre équipe à jour des dernières réglementations 2026.
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CatégorieImmobilier
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