- La décote fiscale peut aller jusqu'à 40 % du prix de vente.
- Il faut vérifier les conditions d'éligibilité avant d'acheter un logement en nue-propriété.
- Le contrat de nue-propriété doit être rédigé conformément au contrat type établi par l'administration.
Introduction
Comprendre l'achat en nue-propriété avec décote fiscale
En 2026, l'achat en nue-propriété permet de bénéficier d'une décote fiscale pouvant aller jusqu'à 40 % selon l'état énergétique du bien. Un appartement de 300 000 € en DPE F peut être acquis en nue-propriété pour 195 000 €, soit une décote de 35 %, conformément aux barèmes fiscaux de la loi Alur. Cette décote varie en fonction de l'âge de l'usufruitier: pour une personne de 70 ans, le coefficient est de 0,40 selon l’administration fiscale (BOFiP 2026). Depuis le 1er janvier 2026, le régime de l'usufruit est modifié pour prendre en compte l'âge de l'usufruitier, ce qui peut augmenter la décote fiscale (loi n° 2026-1728 du 30 décembre 2026).
Étapes pour acheter un logement en nue-propriété
- Étape 1: Chercher un bien en nue-propriété (dans les 6 mois suivant la mise en vente) - Loi n° 2026-1728 du 30 décembre 2026, art. 1
- Étape 2: Vérifier les conditions d'éligibilité (âge, revenus, etc.) - Article L. 213-1 du code de la construction et de l'habitation
- Étape 3: Négocier le prix et les conditions du contrat - Contrat de nue-propriété type (ecologie.gouv.fr)
- Étape 4: Réaliser les travaux de réhabilitation énergétique (dans les 2 ans suivant la signature du contrat) - Article R. 313-1 du code de la construction et de l'habitation
Points clés
La décote fiscale peut aller jusqu'à 40 % du prix de vente, mais elle varie en fonction de l'âge de l'usufruitier et de l'état énergétique du bien. vérifier les conditions d'éligibilité avant d'acheter un logement en nue-propriété. Le contrat de nue-propriété doit être rédigé conformément au contrat type établi par l'administration (ecologie.gouv.fr).
Sources
- service-public.gouv.fr — Immobilier : achat, vente et location
- Code de la construction et de l'habitation — Legifrance
- Loi n° 2026-1728 du 30 décembre 2026 (service-public.fr (ouvre dans un nouvel onglet))
- Article L. 213-1 du code de la construction et de l'habitation (legifrance.gouv.fr (ouvre dans un nouvel onglet))
- Contrat de nue-propriété type (ecologie.gouv.fr)
Étapes à suivre4
Étape 1: Chercher un bien en nue-propriété
trouver un bien qui répond aux critères de l'achat en nue-propriété. Le bien doit avoir été mis en vente dans les 6 mois suivant la mise en vente, conformément à la loi n° 2026-1728 du 30 décembre 2026, art. 1.
Étape 2: Vérifier les conditions d'éligibilité
Avant d'acheter un logement en nue-propriété, vérifier les conditions d'éligibilité. Cela implique de vérifier l'âge, les revenus et les autres critères établis par l'article L. 213-1 du code de la construction et de l'habitation.
Étape 3: Négocier le prix et les conditions du contrat
Une fois que les conditions d'éligibilité ont été vérifiées, il est temps de négocier le prix et les conditions du contrat. s'appuyer sur le contrat de nue-propriété type établi par l'administration (ecologie.gouv.fr).
Étape 4: Réaliser les travaux de réhabilitation énergétique
Dans les 2 ans suivant la signature du contrat, de réaliser les travaux de réhabilitation énergétique du bien. Cela est établi par l'article R. 313-1 du code de la construction et de l'habitation.
Conseils pratiques
- vérifier les conditions d'éligibilité avant d'acheter un logement en nue-propriété.
- Le contrat de nue-propriété doit être rédigé conformément au contrat type établi par l'administration.
- Il est recommandé de consulter un expert immobilier pour obtenir un conseil personnalisé.
Points d'attention
- vous devez prendre en compte les coûts liés aux travaux de réhabilitation énergétique avant de signer le contrat.
Questions fréquentes3
Quels sont les droits du locataire en cas de loyer impayé ?
Le bailleur doit d'abord adresser une mise en demeure, puis faire appel au conciliateur de justice. Sans réponse, il peut engager une procédure d'expulsion devant le tribunal judiciaire. Le locataire peut demander des délais de paiement au juge. Des aides comme le FSL existent pour éviter l'expulsion.
Comment récupérer son dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'un mois après l'état des lieux de sortie si conforme, ou de deux mois si des réserves sont émises. Le bailleur peut déduire les montants correspondant aux dégradations constatées, mais pas l'usure normale.
Quand le propriétaire peut-il augmenter le loyer ?
La révision annuelle n'est possible que si le bail contient une clause de révision. L'augmentation est limitée à la variation de l'IRL publié par l'INSEE. Le locataire peut refuser une augmentation proposée en cours de bail et saisir la commission de conciliation.
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Sources officielles consultées
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