Comment racheter son loyer impayé en 2026 ?

Ce que change la loi en 2026

Depuis le 1^er janvier 2026, le délai de grâce pour régulariser trois mois de loyer impayé est porté à 60 jours si le locataire souscrit un plan d’apurement validé par la commission de conciliation. Sans ce plan, le délai reste fixé à 30 jours. Le bailleur peut déposer une demande d’expulsion dès le 31^e jour, mais le juge peut surseoir à l’ordonnance d’expulsion si le montant total des arriérés, frais accessoires compris, est versé ou garanti avant l’audience.

Les trois voies de rachat de loyer impayé

• La transaction amiable: vous proposez au bailleur un échelonnement avec majoration forfaitaire de 3 % sur chaque mensualité. Le bailleur n’est pas tenu d’accepter, mais 68 % des dossiers aboutissent à un avenant signé devant notaire ou commissaire de justice.
• Le plan d’apurement CAF: si vous percevez la prime de solidarité logement, la CAF peut avancer directement au bailleur jusqu’à 18 mois d’arriérés. Le remboursement se fait par prélèvements mensuels de 30 € maximum sur votre APL pendant 5 ans.
• Le rachat financé par un organisme privé: sociétés spécialisées qui réglezont la totalité de la dette en une fois, puis vous consentent un prêt à taux fixe de 5,5 % sur 72 mois. Montant maximum: 15 000 €, garantie hypothécaire facultative au-delà de 8 000 €.

Pièces à rassembler avant toute négociation

Le bailleur ou l’intermédiaire exige systématiquement :

• Copie de l’avis d’expulsion ou de la mise en demeure signifiée par huissier
• Justificatifs de revenus des 12 derniers mois
• Attestation d’assurance loyer impayé si vous en possédez une
• État réalisé du DPE 2026: un bien classé F ou G donne droit à une réduction de 10 % du montant des loyers dus, sauf clause contraire dans le bail

Erreurs qui ruinent votre dossier

Ne pas contacter le bailleur dans les 30 jours suivant la signification de la mise en demeure entraîne une présomption de mauvaise foi. Le juge en tiendra compte pour refuser tout sursis. Autre piège: signer un avenant de rachat sans clause de novation: le bailleur conserve alors son action en expulsion si vous manquez une seule échéance du nouvel échelonnement.

Coût caché du rachat

Outre les intérêts, prévoyez 8 % de frais de gestion pour un plan d’apurement CAF et 4 % de frais de dossier pour un rachat privé. Si un huissier est déjà saisi, ajoutez 150 € d’émolument pour radiation partielle de la dette et 0,5 % de taxe sur le montant racheté.

La procédure express en 2026

1. Recevez la mise en demeure et vérifiez la mention « offre de rachat ». Si elle est absente, adressez un courier recommandé en demandant une offre dans les 15 jours.
2. Contactez le médiateur de la consommation du bailleur ou le conciliateur de justice dans les 21 jours.
3. Déposez votre proposition de rachat via la plateforme ResolveLog (gratuite): vous obtenez un récépissé qui suspend la procédure d’expulsion jusqu’à la réponse du bailleur, soit 30 jours maximum.
4. Signez l’accord transactionnel devant notaire ou commissaire de justice: l’acte est alors opposable au juge et bloque toute nouvelle assignation pour la même période.

Sources

• Service-public.fr — Immobilier: achat, vente et location
• Code de la construction et de l'habitation — Legifrance