- Interdiction de location dès 2025 pour les pires passoires (G+) avec amende jusqu'à 7500€
- MaPrimeRénov' propriétaire bailleur jusqu'à 17000€ pour remonter en classe D
- Éco-PTZ jusqu'à 50000€ sans conditions de ressources pour copropriétés
- Obligation audit énergétique avant travaux depuis janvier 2026
- TVA réduite à 5,5% sur les matériaux et main d'œuvre éligibles
Les propriétaires de passoires thermiques classées F ou G doivent réaliser des travaux de rénovation énergétique avant le 1er janvier 2025 pour les logements les plus énergivores (G+), sous peine d'une amende administrative pouvant atteindre 7500€ selon l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation. Le dispositif des certificats d'économies d'énergie (CEE) offre jusqu'à 4000€ de prime pour l'isolation des combles, tandis que MaPrimeRénov' propriétaire bailleur propose jusqu'à 17000€ pour un bouquet de travaux permettant de remonter au minimum en classe D. Les propriétaires doivent obligatoirement réaliser un audit énergétique avant tous travaux depuis le 1er janvier 2026, réalisé par un auditeur certifié et facturé entre 500€ et 1000€ selon la surface du logement. Cet audit doit être joint à toute nouvelle promesse de vente ou bail de location. Pour les copropriétés, l'éco-PTZ permet d'emprunter jusqu'à 50000€ sans conditions de ressources, remboursable sur 20 ans, avec un différé de remboursement possible de 5 ans. Les travaux éligibles incluent l'isolation des murs, toitures et planchers, le remplacement des menuiseries extérieures, l'installation de systèmes de chauffage performants et la ventilation mécanique contrôlée. La TVA réduite à 5,5% s'applique sur les matériaux et la main d'œuvre pour ces travaux lorsqu'ils sont réalisés dans un logement de plus de 2 ans. Les propriétaires doivent conserver toutes les factures et attestations de fin de travaux pendant 10 ans, que le nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) réalisé après travaux, obligatoire pour toute nouvelle location. En cas de contrôle par la DREAL, ces documents devront être présentés sous 15 jours. Exemple concret : pour un appartement de 70m² classé G à Paris, l'isolation des combles (3000€), le remplacement des fenêtres (8000€) et l'installation d'une pompe à chaleur (15000€) totalisent 26000€ de travaux. Avec MaPrimeRénov' (10000€), les CEE (2000€) et la TVA réduite (économies de 1500€), le reste à charge s'élève à 12500€, permettant de remonter en classe C et d'augmenter la valeur locative de 15%.
Étapes à suivre
Réaliser l'audit énergétique obligatoire
L'audit énergétique est obligatoire depuis janvier 2026 pour tous les logements classés F ou G avant tout engagement de travaux. Il doit être réalisé par un auditeur certifié par un organisme accrédité par le COFRAC (Comité français d'accréditation), facturé entre 500€ et 1000€ selon la surface et la complexité du logement. L'audit identifie précisément les travaux prioritaires et leur ordre de réalisation pour optimiser les gains énergétiques. Il propose au minimum deux scénarios de rénovation avec estimation des coûts et des performances énergétiques atteignables. Cet document est valable 5 ans et doit être joint à toute nouvelle promesse de vente ou bail de location (article L. 126-28 du CCH). La liste des auditeurs certifiés est disponible sur le site du ministère de la Transition écologique.
Déposer MaPrimeRénov' propriétaire bailleur
MaPrimeRénov' propriétaire bailleur est ouverte sans conditions de ressources depuis 2026 pour les logements classés F ou G. Le montant varie selon les gains énergétiques obtenus : jusqu'à 17000€ pour atteindre la classe D, avec un bonus de 1000€ pour les passoires thermiques. Le dossier se dépose en ligne sur maprimerenov.gouv.fr avec le DPE actuel, l'audit énergétique, les devis des travaux et un justificatif de propriété. L'Anah accorde une pré-accord sous 15 jours, valable 6 mois. Les travaux doivent être réalisés par des artisans RGE (Reconnu garant de l'environnement) et le dossier complet avec factures finales doit être transmis dans les 3 mois suivant la fin des travaux. Le versement intervient sous 30 jours après vérification. Les propriétaires bailleurs doivent s'engager à louer le logement rénové pendant au moins 5 ans à un loyer n'excédant pas les plafonds du dispositif Pinel dans la zone concernée.
Solliciter les certificats d'économies d'énergie (CEE)
Le dispositif des CEE offre des primes complémentaires versées par les fournisseurs d'énergie (EDF, Engie, TotalEnergies, etc.). Pour l'isolation des combles perdus, la prime atteint 25€/m², soit environ 2000€ pour 80m². Pour l'isolation des murs par l'extérieur, elle peut monter à 100€/m². La demande s'effectue avant le début des travaux auprès du fournisseur d'énergie choisi, avec devis RGE et formulaire spécifique. Le versement intervient après réalisation des travaux et transmission des factures définitives. Les montants exacts sont consultables sur le site du gouvernement dédié aux CEE. Ce dispositif est cumulable avec MaPrimeRénov' et l'éco-PTZ. Les propriétaires doivent conserver les attestations de versement des primes pendant 10 ans en cas de contrôle.
Contracter un éco-PTZ pour financement
L'éco-PTZ permet d'emprunter jusqu'à 50000€ sans intérêts pour les travaux de rénovation énergétique dans les passoires thermiques, remboursable sur 20 ans. Pour les propriétaires bailleurs, il n'y a pas de conditions de ressources depuis 2026. Le prêt est accordé par les banques partenaires sur présentation des devis RGE et de l'audit énergétique. Le différé de remboursement peut aller jusqu'à 5 ans. Les travaux éligibles sont ceux permettant un gain énergétique d'au moins 35% ou atteignant la classe D. Le remboursement est mensuel et commence après la période de différé. Cet emprunt est cumulable avec toutes les autres aides. La liste des banques partenaires est disponible sur le site service-public.fr.
Établir le nouveau DPE et mettre en location
Après travaux, un nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié (coût : 100€ à 250€). Ce DPE doit atteindre au minimum la classe E pour pouvoir louer le logement à partir de 2025, et la classe D à partir de 2034. Le propriétaire doit annexer ce nouveau DPE au contrat de location, ainsi que l'audit énergétique. En cas de contrôle par la DREAL, ces documents devront être présentés sous 15 jours. Le non-respect de l'obligation de rénovation est passible d'une amende administrative de 5000€ pour une personne physique et 7500€ pour une personne morale, par logement concerné. La mise en location d'une passoire thermique interdite peut également entraîner la nullité du bail et des redressements fiscaux.
Conseils pratiques
- Consultez le simulateur officiel France Rénov' pour une estimation personnalisée des aides : france-renov.gouv.fr
- Regroupez les travaux en bouquets pour maximiser les aides MaPrimeRénov' (jusqu'à +30% de prime)
- Négociez avec plusieurs artisans RGE : les prix peuvent varier de 20% à prestations équivalentes
Points d'attention
- Attention aux arnaques : vérifiez la certification RGE des artisans sur le site officiel rge.gouv.fr
- L'audit énergétique est obligatoire depuis 2026 : sans lui, aucune aide ne sera accordée
- Conservez toutes les factures 10 ans : un contrôle peut intervenir jusqu'à 3 ans après les travaux
Questions fréquentes
Quel montant d'amende pour location passoire thermique en 2026 ?
L'amende administrative pour mise en location d'une passoire thermique interdite est de 5000€ pour un propriétaire personne physique et 7500€ pour une personne morale par logement, selon l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation. Des sanctions complémentaires peuvent s'appliquer (nullité du bail, redressement fiscal).
Peut-on louer un logement classé F en 2026 après travaux partiels ?
Oui, si les travaux permettent d'atteindre au minimum la classe E. Un nouveau DPE doit attester de cette performance. Les travaux partiels sont acceptés s'ils respectent les préconisations de l'audit énergétique. Le propriétaire doit fournir le DPE et l'audit au locataire.
Quel délai pour obtenir MaPrimeRénov' propriétaire bailleur ?
Le pré-accord est délivré sous 15 jours ouvrables après dépôt du dossier complet sur maprimerenov.gouv.fr. Le versement définitif intervient sous 30 jours après transmission des factures finales. Le délai total entre demande et paiement est d'environ 2 à 3 mois.
Que faire en cas de refus de MaPrimeRénov' pour passoire thermique ?
Vérifiez la certification RGE des artisans et la complétude du dossier. Un recours gracieux est possible dans les 2 mois auprès de l'Anah. Si refus maintenu, contactez le médiateur de l'Anah. Conservez tous les documents pour prouver l'éligibilité.
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