- Interdiction location dès 2025 pour les pires passoires (G+)
- Amende jusqu'à 15 000 € par logement non conforme
- Obligation travaux avant 2028 pour classe G, 2034 pour classe F
- MaPrimeRénov' jusqu'à 35 000 € selon revenus
Les propriétaires de passoires thermiques (classés F ou G au DPE) risquent des sanctions graduelles dès 2025, avec amendes pouvant atteindre 15 000 € et interdictions de location, selon le calendrier établi par la loi Climat et Résilience de 2021. Les logements classés G+ seront interdits à la location dès janvier 2025, suivis des G en 2028 et des F en 2034. Le non-respect de ces obligations expose à une amende administrative de 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale par logement concerné, selon l'article L173-1-1 du code de la construction et de l'habitation. Les propriétaires doivent engager des travaux de rénovation énergétique pour atteindre au minimum la classe E, avec un audit énergétique obligatoire préalable pour les logements les plus énergivores. Les aides financières disponibles incluent MaPrimeRénov' (jusqu'à 35 000 € selon revenus), les Certificats d'Économies d'Énergie et l'éco-prêt à taux zéro. Les propriétaires doivent conserver toutes les factures et attestations de travaux pendant 10 ans comme preuve de conformité. Les locations saisonnières et meublées sont également concernées par ces obligations. Les sanctions sont applicables même en cas de changement de locataire ou de vente du bien. Les propriétaires peuvent consulter le simulateur d'aides sur France Rénov' pour évaluer leur éligibilité et planifier leurs travaux.
Étapes à suivre
- 1
Identifier l'obligation selon le classement DPE
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) détermine la classe énergétique du logement sur une échelle de A à G. Les logements classés F (consommation entre 331 et 450 kWh/m²/an) et G (plus de 450 kWh/m²/an) sont considérés comme passoires thermiques. Depuis juillet 2021, le DPE est opposable et sa validité est de 10 ans. Les propriétaires doivent obtenir un DPE actualisé si l'ancien date d'avant 2018. Le coût moyen d'un DPE est de 100 à 250 € selon la surface et la localisation. Les logements classés G+ (ceux dont la consommation dépasse 500 kWh/m²/an) sont prioritaires pour les sanctions. Source : ADEME et Ministère de la Transition écologique.
- 2
Planifier les travaux de rénovation obligatoires
Les travaux doivent viser à atteindre au minimum la classe E. Un audit énergétique est obligatoire pour les logements classés F et G depuis 2022, valable 5 ans et coûtant 500 à 1 000 €. Les travaux prioritaires incluent l'isolation des combles (coût moyen 50 €/m²), l'isolation des murs (100-150 €/m²), le remplacement des fenêtres (400-800 €/unité) et la modernisation du système de chauffage. Le propriétaire doit établir un calendrier de travaux aligné sur les échéances légales : avant 2025 pour les G+, 2028 pour les G et 2034 pour les F. Les devis doivent être conservés comme justificatifs. Les artisans doivent être certifiés RGE (Reconnu Garant de l'Environnement) pour bénéficier des aides.
- 3
Demander les aides financières disponibles
MaPrimeRénov' offre jusqu'à 35 000 € selon les revenus : 35 000 € pour les ménages très modestes, 25 000 € pour modestes, 15 000 € pour intermédiaires et 10 000 € pour aisés. Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) peuvent couvrir jusqu'à 40% du coût des travaux. L'éco-prêt à taux zéro permet d'emprunter jusqu'à 50 000 € sans intérêt sur 20 ans. La TVA à 5,5% s'applique sur les travaux de rénovation énergétique. Les propriétaires doivent déposer leur demande sur le site Maprimerenov.gouv.fr avant le début des travaux. Le délai de traitement est d'environ 2 mois. Les aides sont cumulables sous certaines conditions. Source : Anah et service-public.fr.
- 4
Respecter les délais et déclarer la conformité
Les propriétaires doivent terminer les travaux avant les échéances légales : 1er janvier 2025 pour les G+, 2028 pour les G et 2034 pour les F. Après travaux, un nouveau DPE doit être réalisé pour attester de l'amélioration. La déclaration de conformité doit être déposée sur la plateforme numérique dédiée du Ministère de la Transition écologique. Les justificatifs à conserver incluent : factures détaillées, attestation RGE des artisans, ancien et nouveau DPE, attestation de formation du propriétaire si applicable. En cas de vente, le nouveau DPE doit être joint à l'acte notarié. Les propriétaires bailleurs doivent informer leurs locataires des travaux effectués.
- 5
Éviter les sanctions et recours en cas de contrôle
Les contrôles sont effectués par les services de l'État (DREAL) et les maires. L'amende est de 5 000 € par logement pour les personnes physiques et 15 000 € pour les personnes morales, avec possibilité de majoration en cas de récidive. Le propriétaire a 3 mois pour régulariser après notification. Les recours possibles incluent la demande de délai supplémentaire pour motif légitime (difficultés techniques, absence d'artisans disponibles) ou la contestation du classement DPE. Les locations non conformes sont considérées comme des habitations indignes et peuvent entraîner la résiliation du bail. Les assurances habitation peuvent refuser de couvrir les logements non conformes. Source : Code de la construction et de l'habitation article L173-1-1.
Conseils pratiques
- Réalisez un audit énergétique dès maintenant pour anticiper les coûts (source : ADEME)
- Priorisez les travaux d'isolation souvent plus efficaces que le changement de chauffage
- Consultez le simulateur France Rénov' pour un plan de financement personnalisé
Points d'attention
- Les locations saisonnières sont concernées par les mêmes obligations
- Un DPE non conforme peut bloquer la vente du bien immobilier
- Les sanctions s'appliquent même en cas de succession ou donation
Questions fréquentes
Quelle amende pour une passoire thermique non rénovée en 2026 ?
L'amende administrative est de 5 000 € pour un propriétaire personne physique et 15 000 € pour une personne morale par logement concerné. Des majorations peuvent s'appliquer en cas de récidive ou de mauvaise foi. Source : Article L173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.
Peut-on louer un logement classé F en 2026 ?
Oui jusqu'au 31 décembre 2033, mais le propriétaire doit engager les travaux de rénovation pour atteindre au moins la classe E avant cette date. Le logement devra être conforme au 1er janvier 2034. Les classements G+ sont interdits de location dès 2025 et G dès 2028.
Quel délai pour réaliser les travaux de rénovation ?
Les travaux doivent être terminés avant les échéances légales : 1er janvier 2025 pour les G+, 1er janvier 2028 pour les G et 1er janvier 2034 pour les F. Un audit énergétique préalable est obligatoire et doit être réalisé dans les 5 ans précédant les travaux.
Que faire si impossible de trouver un artisan RGE ?
Conservez toutes les preuves de vos recherches infructueuses (devis refusés, emails sans réponse) et demandez un délai exceptionnel à la DREAL. Privilégiez les artisans situés dans un rayon de 50 km et contactez la Chambre des Métiers pour être orienté vers des professionnels disponibles.
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