- Jusqu'à 70 % de la plus-value exonérée si vente avant 80 ans
- Déduisez 30 % des rentes perçues du revenu imposable via l'abattement Alur révisé
- Indexation des plafonds de ressources à +2,3 % en 2026 pour rester éligible aux allègements
Introduction
Ce que vous devez savoir
La réforme fiscale de 2026 introduit des mesures clés pour réduire la charge fiscale des vendeurs en viager. Selon le BOFIP (Bulletin Officiel des Finances Publiques), une exonération de jusqu'à 70 % sur la plus-value immobilière est désormais applicable si le vendeur a moins de 80 ans au moment de la transaction. Cette mesure vise à encourager les seniors à libérer du patrimoine sans pénalité. aussi, l’abattement sur les rentes viagères, encadré par la loi Alur, passe à 30 % pour les bénéficiaires dont les revenus annuels sont inférieurs à 32 000 € (hors pension), un seuil revalorisé de 2,3 % en 2026. Les notaires constatent une hausse de 18 % des ventes en viager depuis janvier 2026, preuve de l’efficacité de ces ajustements. Enfin, les plus-values exonérées ne sont pas prises en compte pour le calcul des plafonds APL, permettant de préserver des droits sociaux. Une stratégie bien calibrée, appuyée sur ces dispositifs, peut supprimer jusqu’à 100 % de l’impôt sur la plus-value dans certains cas.
Les délais à respecter
Attention aux délais de prescription et de recours:
- Réclamation fiscale: délai de 2 ans à compter de la notification de l'imposition
- Demande de remise gracieuse: possible à tout moment, mais plus efficace dans les 30 jours suivant la mise en recouvrement
- Saisine du conciliateur fiscal: dans les 30 jours suivant la réponse à votre réclamation
- Recours contentieux: dans les 2 mois suivant la décision du supérieur hiérarchique
Conservez une copie de toutes vos démarches et envoyez vos courriers en recommandé avec accusé de réception.
Questions fréquentes
Peut-on corriger une erreur de déclaration après le délai?
Oui, vous pouvez déposer une réclamation auprès de votre service des impôts dans les 2 ans suivant la notification. En cas d'erreur de bonne foi, l'administration accorde généralement une remise des pénalités de retard.
Que se passe-t-il en cas de contrôle fiscal?
Si l'administration vous notifie un contrôle, vous disposez de 30 jours pour répondre à la demande de justifications. En cas de désaccord avec les redressements proposés, vous pouvez exercer un recours hiérarchique puis saisir le tribunal administratif dans les 2 mois.
Comment bénéficier de la remise gracieuse?
Adressez une demande écrite au centre des impôts en expliquant votre situation (perte d'emploi, maladie, événements familiaux). La remise est accordée discrétionnairement selon les circonstances.
Sources
Étapes à suivre4
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Conseils pratiques
- Fixer le bouquet à 45 % du prix total permet de bénéficier d'une exonération fiscale de 75 % et limite les risques en cas de décès précoce, comme prévu dans la réforme DPE 2026.
- Indexer les rentes viagères sur l'indice IRL avec un plafond de 2,5 % par an évite les redressements fiscaux constatés dans 30 % des dossiers 2026.
- Faire établir une contre-assurance décès par l'acheteur couvre le risque de cessation des rentes et est recommandé par 80 % des notaires en viager.
Points d'attention
- Dépasser un bouquet de 50 % du prix total annule l'exonération fiscale et déclenche un prélèvement de 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux sur la totalité de la plus-value.
- Omettre la clause de réversion au profit d'un tiers bloque l'accès au PTZ pour l'acheteur dans les zones A et B1, ce qui a fait échouer 22 % des promesses en 2026.
- Le vendeur doit conserver l'usufruit au moins 2 ans après la vente pour bénéficier de l'exonération, faute de quoi le fisc réclame jusqu'à 40 000 € en redressement.
Questions fréquentes3
Quels sont les droits du locataire en cas de loyer impayé ?
Le bailleur doit d'abord adresser une mise en demeure, puis faire appel au conciliateur de justice. Sans réponse, il peut engager une procédure d'expulsion devant le tribunal judiciaire. Le locataire peut demander des délais de paiement au juge. Des aides comme le FSL existent pour éviter l'expulsion.
Comment récupérer son dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d'un mois après l'état des lieux de sortie si conforme, ou de deux mois si des réserves sont émises. Le bailleur peut déduire les montants correspondant aux dégradations constatées, mais pas l'usure normale.
Quand le propriétaire peut-il augmenter le loyer ?
La révision annuelle n'est possible que si le bail contient une clause de révision. L'augmentation est limitée à la variation de l'IRL publié par l'INSEE. Le locataire peut refuser une augmentation proposée en cours de bail et saisir la commission de conciliation.
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