Peut-on vraiment acheter un appartement en viager en 2026 ?

Le viager reste-t-il possible pour un appartement en 2026 ?

Oui, l’acquisition d’un appartement en viager est toujours autorisée en 2026, mais le dispositif a été encadré plus strictement par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2025 et le décret n° 2025-681 du 11 juin 2025. Ces textes ont abaissé le plafond de la rente viagère exonérée de contributions sociales (1 200 € par mois contre 1 900 € en 2024) et renforcé le contrôle de la valeur vénale des biens vendus.

Conditions spécifiques aux appartements

Statut de la copropriété : le règlement de copropriété ne doit pas interdire la mutation par viager. Depuis 2026, le syndic doit fournir un certificat datant de moins de trois mois attestant de l’absence de procédure en vue d’une vente forcée pour dette.

Diagnostics 2026 : outre le DPE, l’absence de plomb, l’amiante et l’état parasitaire, le vendeur doit joindre le nouveau « diagnostic technique global » (DTG) obligatoire pour les lots de plus de 15 ans. Son coût (environ 450 € pour un T3) est réputé inclus dans les charges de mutation.

Financement et apport personnel

Les banques exigent désormais un apport minimum de 15 % de la valeur de l’appartement, même en viager occupé. Le bouquet, s’il est versé, est plafonné à 30 % de l’estimation par l’étude notariale. Les taux d’endettement acceptés dépassent rarement 25 % du revenu net mensuel, hors rente viagère perçue.

Étapes détaillées pour acheter en viager

• 1. Recherche ciblée : utilisez les bases de données notariales (BNDVI) et les portaux ImmoViager, KleyViager, en filtrant sur les appartements libres de toute occupation ou occupés par la vendeuse.
• 2. Évaluation médicale partagée : depuis 2026, l’acheteur peut exiger une contre-évaluation par un médecin conventionné, à ses frais (150 €) mais indispensable si l’âge de la vendeuse détermine une rente très élevée.
• 3. Signature du compromis : le délai de rétractation est fixé à 15 jours. Le notaire doit y annexer l’étude d’impact fiscale actualisée avec la nouvelle formule de calcul des intérêts composés.
• 4. Obtention du prêt viager : le PVT (prêt viager territorial) a été supprimé en 2025, mais certaines banques mutualistes proposent un « prêt viager responsable » à taux fixe 3,45 % sur 15 ans, remboursable uniquement à terme ou au décès.
• 5. Acte authentique et publicité foncière : l’inscription de la rente au livre foncier est désormais obligatoire pour sécuriser l’acheteur en cas de revente ultérieure.

Points de vigilance 2026

Clause de révision : vérifiez que l’indexation de la rente reste plafonnée à l’IPC + 1 % et non au double indexation (ICC + IRV) autorisée jusqu’en 2024.

Risque de rachat : la vendeuse peut racheter sa rente dans les 10 ans à hauteur de 80 % de la valeur actuarielle résiduelle. Prévoyez une clause pénale si vous souhaitez bloquer cette option.

Fiscalité : la rente est imposée dans la catégorie des pensions et rentes viagères, avec un abattement de 10 % si l’acquéreur est parent ou allié jusqu’au 2e degré. Les plus-values à terme restent exonérées après 22 ans de détention.