Comment transmettre un bien immobilier à ses enfants sans payer de frais de notaire en 2026

Ce que vous devez savoir

En 2026, il n’existe pas de transmission totalement exonérée de frais de notaire, mais des mécanismes permettent de les réduire drastiquement. Le don entre vifs, encadré par le Code général des impôts, offre un abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans selon l’article 779 du CGI. Par exemple, un parent peut transmettre un bien de 200 000 € à un enfant avec un coût réel de droits de mutation de seulement 5 418 € après abattement. Le don en avancement d’hoirie, prévu par la loi, permet d’anticiper la succession sans impact sur la liquidation future. Le démembrement de propriété est une stratégie efficace : en 2026, le don de nue-propriété d’un bien de 300 000 € à un enfant âgé de 25 ans génère environ 12 000 € de droits, contre 69 000 € en pleine propriété. Les frais de notaire sur donation s’élèvent à environ 2,5 % du montant déclaré, soit 7 500 € pour 300 000 €, mais restent bien inférieurs à une transmission classique. Ces dispositifs s’inscrivent dans le cadre de la loi de finances 2026, sans impact sur les plafonds APL ou le DPE 2026.