LA FIDUCIE DE PLACEMENT IMMOBILIER PROPRIÉTÉS DE CHOIX ANNONCE L’ÉLECTION DE SES FIDUCIAIRES

Étapes à suivre

1. 1

   Vérification des conditions d'éligibilité des fiduciaires

   Le fiduciaire doit être une personne morale agréée par l'ACPR (banque, établissement de crédit, société de gestion) avec un capital social minimum de 225 000 euros selon l'article R.519-4 du Code monétaire et financier. Le candidat fiduciaire doit justifier d'une expérience de 5 ans minimum en gestion immobilière et fournir un extrait K-bis de moins de 3 mois. La procédure d'agrément demande 4 mois en moyenne après dépôt du dossier complet auprès de l'ACPR. Les documents requis incluent : statuts de la société, programme d'activité, composition de l'actionnariat, procès-verbal de désignation des dirigeants et attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle. Les frais de dossier s'élèvent à 8 500 euros pour l'instruction de la demande d'agrément (tarif 2026 fixé par arrêté du 28 décembre 2025).

2. 2

   Rédaction du contrat de fiducie et désignation officielle

   Le contrat de fiducie doit être établi par acte authentique devant notaire et publié au service de publicité foncière dans un délai d'un mois suivant sa signature. L'acte précise impérativement : l'identité du constituant (Propriétés de Choix), des fiduciaires désignés, des bénéficiaires (porteurs de parts), la liste des biens transférés avec leur description cadastrale et valeur d'expertise, la durée de la fiducie (maximum 99 ans), et les modalités de rémunération des fiduciaires (généralement 0,8% à 1,2% de l'actif sous gestion). L'élection des fiduciaires devient effective après enregistrement de l'acte à la recette des impôts (droit fixe de 125 euros) et publication au registre national des fiduciaires. Le fiduciaire désigné doit alors ouvrir un compte séquestre dédié aux opérations de la fiducie, distinct de son patrimoine propre.

3. 3

   Obligations déclaratives fiscales et administratives

   Dans les 30 jours suivant sa désignation, le fiduciaire doit déclarer son mandat sur le formulaire n°2759-SD adressé au service des impôts des entreprises dont dépend le constituant. Cette déclaration inclut l'identification des parties, la date de constitution, la durée et l'objet de la fiducie. Annuellement, avant le 15 mai, le fiduciaire établit la déclaration fiscale de la fiducie (formulaire n°2062-FI) et transmet aux bénéficiaires un relevé de revenus pour imposition personnelle. Pour les FPI, les dividendes distribués sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30% (12,8% d'impôt + 17,2% de prélèvements sociaux) sauf option pour le barème progressif. Le fiduciaire doit également produire un rapport de gestion annuel certifié conforme par un commissaire aux comptes, déposé au greffe du tribunal de commerce et communiqué à l'AMF pour les FPI cotées.

4. 4

   Gestion opérationnelle et contrôle continu

   Le fiduciaire exerce les pouvoirs de gestion définis au contrat : perception des loyers (avec obligation de reversement trimestriel aux bénéficiaires), réalisation des travaux d'entretien (budget minimum de 5% des revenus annuels), souscription des assurances obligatoires (PNO, décennale), et optimisation fiscale via amortissement des biens. Les décisions majeures (vente d'un actif, emprunt supérieur à 500 000 euros) requièrent l'accord préalable du comité de surveillance composé de représentants des porteurs de parts. Le fiduciaire est soumis à un audit semestriel par le commissaire aux comptes qui vérifie la conformité des opérations avec le contrat et la réglementation AMF. La rémunération du fiduciaire est plafonnée à 1,5% de l'actif net pour les FPI non cotées et 1,2% pour les cotées (article 41 de la loi n°2019-486).

5. 5

   Clôture de la fiducie et transmission des actifs

   À l'échéance du contrat ou en cas de révocation du fiduciaire (votée à la majorité des 2/3 des porteurs de parts), le fiduciaire sortant établit un inventaire notarié des actifs et passifs dans un délai de 3 mois. Les actifs sont restitués aux bénéficiaires ou transférés au nouveau fiduciaire désigné, après règlement des plus-values latentes (taxation à 19% pour les particuliers). La clôture donne lieu à une déclaration finale au service des impôts (formulaire n°2759-SD) et à la radiation du registre des fiduciaires. En cas de litige, les parties peuvent saisir le juge des référés pour nomination d'un administrateur judiciaire provisoire (article 2029 du Code civil). Les recours contre les décisions du fiduciaire se prescrivent par 5 ans à compter de la révélation du fait dommageable.